我們一直認(rèn)為，今年下半年中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的復(fù)蘇，取決于政府增加投資、銀行信貸相應(yīng)提供資金支持。我們?nèi)跃S持這一觀點(diǎn)。但該觀點(diǎn)依賴于兩個(gè)關(guān)鍵的前提假設(shè)：一是房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)，二是全球經(jīng)濟(jì)不會(huì)大幅惡化。在這兩者之間，更重要的可能是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況。我們的假設(shè)是房地產(chǎn)投資及建設(shè)活動(dòng)不會(huì)崩盤，而是會(huì)企穩(wěn)、甚至小幅增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)方面，今年以來的整體情況基本上與我們的預(yù)期一致、甚至略好于我們的預(yù)期。我們預(yù)計(jì)今年整體房地產(chǎn)銷售面積將下跌10%，但近幾月銷售明顯反彈，自年初累計(jì)的同比跌幅為6.6%，并且有可能在未來幾個(gè)月里企穩(wěn)。我們的房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將下跌5%至10%，目前看來形勢(shì)正朝著這一判斷發(fā)展，一些城市的房?jī)r(jià)正在企穩(wěn)甚至小幅反彈。另一方面，房地產(chǎn)新開工和投資則較為疲弱，前者大幅下跌，后者已經(jīng)放緩。究其原因，我們認(rèn)為保障房新開工的統(tǒng)計(jì)令房地產(chǎn)數(shù)據(jù)變得更加復(fù)雜(今年官方新開工目標(biāo)降低了30%)，并且開發(fā)商對(duì)于是否啟動(dòng)新項(xiàng)目仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。不過，由于已經(jīng)開始施工、尚未完工的保障房和商品房項(xiàng)目還將繼續(xù)建設(shè)，這應(yīng)有助于穩(wěn)定今年下半年的房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)和投資。

政策方面會(huì)有什么變化嗎？一些媒體對(duì)近期房地產(chǎn)銷售強(qiáng)勁反彈、人們擔(dān)憂房?jī)r(jià)會(huì)再度快速上漲等進(jìn)行了種種報(bào)道。在此背景下，政府也重申了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)，因而部分投資者擔(dān)心政府可能會(huì)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策。更重要的是，國務(wù)院派出了督察組赴16個(gè)省市考察地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況以及調(diào)控政策的落實(shí)情況。

我們認(rèn)為，中央不會(huì)出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。關(guān)于全國性房產(chǎn)稅即將開征的報(bào)道，我們認(rèn)為目前時(shí)機(jī)尚不成熟。我們認(rèn)為政府可能會(huì)想要逐步推出房產(chǎn)稅以維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的控制，并以之取代當(dāng)前的限購令和其他行政手段。不過，鑒于經(jīng)濟(jì)疲弱的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為政府會(huì)相當(dāng)謹(jǐn)慎、循序漸進(jìn)地推動(dòng)這個(gè)過程。

總而言之，我們預(yù)計(jì)今年下半年房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)將會(huì)在低位企穩(wěn)。我們認(rèn)為房地產(chǎn)不太可能進(jìn)一步拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但疲弱的建設(shè)活動(dòng)將繼續(xù)抑制建材、大宗商品需求，進(jìn)而抑制大宗商品價(jià)格。

值得注意的是，最近一段時(shí)間以來，越來越多的地方政府宣布了宏大的投資計(jì)劃，而這些投資計(jì)劃通常被稱作“地方版刺激計(jì)劃”，股市對(duì)此作出了積極回應(yīng)。

我們的觀點(diǎn)是，不管是最近的重慶、廣東、山西，還是早些時(shí)候的長(zhǎng)沙、貴州和天津，這些地方政府宣布的投資計(jì)劃在本質(zhì)上十分相近：投資規(guī)模很大，但具體細(xì)節(jié)披露甚少(包括由誰來執(zhí)行、誰來提供資金等)，因此我們不應(yīng)將其視作真正的刺激計(jì)劃。

盡管地方政府在中央政府和銀行一定程度的支持下增加了投資，但他們進(jìn)行大規(guī)模投資的能力仍受到可用資金的制約。這意味著大規(guī)模刺激計(jì)劃不太可能實(shí)現(xiàn)。對(duì)于地方政府而言，其稅收收入受到了工業(yè)生產(chǎn)名義增速大幅下滑、企業(yè)盈利疲弱(拖累了增值稅和企業(yè)所得稅)以及減稅的負(fù)面影響；土地出讓收入則受限于疲弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)和現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策；其他主要資金來源銀行貸款則取決于中央政府的信貸政策和銀行對(duì)這些項(xiàng)目的貸款意愿。只要中央維持房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，并且要求銀行對(duì)于向地方政府放貸保持謹(jǐn)慎，避免一哄而上，我們就不應(yīng)將地方政府宣布的投資計(jì)劃等同于真實(shí)的投資規(guī)模。因此，我們認(rèn)為任何由此類消息引致的市場(chǎng)上漲都無法持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

話雖如此，在中央政府以及銀行信貸的支持下，我們對(duì)于地方政府投資在未來幾個(gè)月穩(wěn)步增長(zhǎng)仍抱有信心。這將幫助穩(wěn)定整體固定資產(chǎn)投資并支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。我們只是不認(rèn)為政府會(huì)出臺(tái)大規(guī)模的刺激政策，因此經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也不太可能來得十分迅猛。