在中國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控下，地產(chǎn)金融政策技術(shù)的運(yùn)用顯得自相矛盾，遭遇了與地產(chǎn)市場(chǎng)一樣的尷尬，也使地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步增大的危險(xiǎn)，要使房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入良性循環(huán)的軌道，要有穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融政策，更重要的是要建構(gòu)有效的資金細(xì)分平臺(tái)，充分借助證券化技術(shù)等，對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行改革。

　　目前，房地產(chǎn)金融運(yùn)行的一些指標(biāo)反映了房地產(chǎn)政策緊縮的效果，另一些指標(biāo)則與緊縮政策有相悖之嫌。在穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)難以平衡的大背景下，地產(chǎn)金融和地產(chǎn)市場(chǎng)一樣尷尬。

　　地產(chǎn)政策遭遇尷尬

　　前不久，央行在降準(zhǔn)和降息的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)緊縮政策，嚴(yán)格把控資金進(jìn)入房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻，繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。

　　這樣的政策無(wú)疑將意味著：地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張狀況會(huì)持續(xù)下去。但是事實(shí)上，房地產(chǎn)信貸開(kāi)始出現(xiàn)流動(dòng)性回暖的趨勢(shì)，貸款的回升沖動(dòng)很強(qiáng)。從個(gè)人按揭的走勢(shì)看，盡管上半年大多數(shù)月份里的個(gè)人按揭累計(jì)同比增長(zhǎng)率仍為負(fù)值，但是幅度已經(jīng)明顯收窄，且其趨勢(shì)與國(guó)內(nèi)貸款極為類似，即反映出了與貨幣流動(dòng)性同步回暖的態(tài)勢(shì)。

　　通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)投資結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)回暖資金可能已經(jīng)進(jìn)入了投機(jī)和投資領(lǐng)域。從住宅投資的結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速降幅的走緩，似乎得益于別墅高檔公寓開(kāi)發(fā)投資的回暖。而住宅投資增速趨于止降的重要因素是別墅高檔公寓開(kāi)發(fā)投資增速的止降回升。

　　由此推斷，貨幣流動(dòng)性回暖中分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金進(jìn)入投機(jī)性和投資性領(lǐng)域的概率較大，緊縮性的房地產(chǎn)政策正遭遇尷尬。

　　地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)堪憂

　　自國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)緊縮調(diào)控以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力日增，逐漸步入下坡路。房地產(chǎn)企業(yè)老板“跑路”，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)事件時(shí)有發(fā)生便是例證。國(guó)家上半年統(tǒng)計(jì)信息表明，上半年房企銷售業(yè)績(jī)大多出現(xiàn)同比上漲，且大型房企的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)明顯。但同時(shí)，大多數(shù)房企凈利潤(rùn)令人堪憂。截至2012年7月16日，在已經(jīng)披露的49家房地產(chǎn)上市企業(yè)中，其中28家房企出現(xiàn)虧損或利潤(rùn)下滑，已接近六成，其中虧損房企就有13家。
　　在中國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控下，地產(chǎn)金融政策技術(shù)的運(yùn)用顯得自相矛盾，遭遇了與地產(chǎn)市場(chǎng)一樣的尷尬，也使地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步增大的危險(xiǎn)，要使房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入良性循環(huán)的軌道，要有穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融政策，更重要的是要建構(gòu)有效的資金細(xì)分平臺(tái)，充分借助證券化技術(shù)等，對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行改革。

　　在房地產(chǎn)持續(xù)緊縮的背景下，銀行業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)貸款質(zhì)量反而在改善。面對(duì)這一事實(shí)，銀監(jiān)會(huì)依舊絲毫沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)掉以輕心，在其年報(bào)和銀行業(yè)季度運(yùn)行分析報(bào)告中，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)一直是其重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一，并明示包括嚴(yán)格監(jiān)管、壓力測(cè)試等在內(nèi)的諸種防控手段。在持續(xù)向好的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量面前，銀監(jiān)會(huì)表現(xiàn)出來(lái)的高姿態(tài)或許可以理解為，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款的真實(shí)質(zhì)量，并沒(méi)有像公開(kāi)披露出來(lái)的數(shù)據(jù)那樣令人高枕無(wú)憂。

　　同樣，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)也沒(méi)有銀行業(yè)那么好看的數(shù)據(jù)。由于目前中國(guó)房地產(chǎn)信托依然對(duì)于信托人的債權(quán)實(shí)行剛性兌付，在2010年、2011年大幅增長(zhǎng)的房地產(chǎn)信托的兌付壓力在今明兩年持續(xù)存在。在今年前5個(gè)月時(shí)間里，已經(jīng)有中誠(chéng)、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)提前清盤現(xiàn)象，涉及金額達(dá)53 .51億元。盡管這些已經(jīng)暴露的風(fēng)險(xiǎn)還只是個(gè)別機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，尚未涉及行業(yè)性的兌付風(fēng)險(xiǎn)乃至系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但在可能持續(xù)的緊縮房地產(chǎn)調(diào)控政策下，類似風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步暴露對(duì)信托業(yè)的侵蝕后果不容小覷。

　　央行在今年下半年實(shí)施降息和降準(zhǔn)的概率很大，貨幣流動(dòng)性回暖的趨勢(shì)可能會(huì)進(jìn)一步走強(qiáng)，以抑制投機(jī)和投資為著力點(diǎn)的房地產(chǎn)緊縮政策的“空調(diào)”之虞將更趨現(xiàn)實(shí)，其癥結(jié)是目前還很難避免流入的資金進(jìn)入投機(jī)和投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域。下半年房地產(chǎn)企業(yè)重溫2009年年初舊夢(mèng)的可能性極小，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)資金的風(fēng)險(xiǎn)狀況不太可能有樂(lè)觀的改觀。

　　地產(chǎn)金融期待改革

　　首先，要繼續(xù)穩(wěn)定和強(qiáng)化既定的房地產(chǎn)政策，是繼續(xù)穩(wěn)定相關(guān)參與者特別是房地產(chǎn)投機(jī)和投資者政策預(yù)期，引導(dǎo)其理性參與房地產(chǎn)市場(chǎng)并成為房地產(chǎn)市場(chǎng)積極的建設(shè)者和推動(dòng)者的基本前提。

　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定已成為事實(shí)，使建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策顯得格外重要。2009年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控中，首套房貸利率隨意變動(dòng)，使調(diào)控目標(biāo)難以有效落實(shí)。此外，首套房貸和二套房貸具有相同的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，同樣會(huì)引發(fā)困惑并形成誤導(dǎo)。中國(guó)制定的房地產(chǎn)政策必須以主要滿足中低收入者住房需要為目標(biāo)，比如要優(yōu)先滿足保障房建設(shè)需要的土地供應(yīng)政策，建設(shè)、分配及融資政策，以及首套房貸利率優(yōu)惠政策和差別化房貸政策，即對(duì)首套房貸和二套房貸要有不同的政策。
　　在中國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控下，地產(chǎn)金融政策技術(shù)的運(yùn)用顯得自相矛盾，遭遇了與地產(chǎn)市場(chǎng)一樣的尷尬，也使地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步增大的危險(xiǎn)，要使房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入良性循環(huán)的軌道，要有穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融政策，更重要的是要建構(gòu)有效的資金細(xì)分平臺(tái)，充分借助證券化技術(shù)等，對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行改革。

　　其次，要建構(gòu)有效的資金細(xì)分平臺(tái)，確保有限資金能運(yùn)用于消費(fèi)性住房。其核心是細(xì)分針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種房貸產(chǎn)品，建立科學(xué)的甄別、統(tǒng)計(jì)、披露和評(píng)價(jià)體系。實(shí)際上，目前的首套房貸、二套房貸、多套房貸，以及投機(jī)性、投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資，消費(fèi)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資等產(chǎn)品，沒(méi)有進(jìn)行有效細(xì)分和相應(yīng)的劃分、統(tǒng)計(jì)和披露，因而無(wú)法有效評(píng)價(jià)差別化的房地產(chǎn)金融政策以及落實(shí)的效果。

　　然而實(shí)際情況是，大量資金以所謂支持保障房、消費(fèi)性的名義，行了房地產(chǎn)投機(jī)之實(shí)。其主因在于沒(méi)有推出有效實(shí)施方案，造成迄今依然見(jiàn)不到與差別化政策對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，如首套房貸的規(guī)模、改善型房貸的數(shù)據(jù)及投機(jī)型房貸的數(shù)據(jù)等。而這些工作應(yīng)由銀監(jiān)會(huì)牽頭，并在盡可能短的時(shí)間里完成，只有這樣才能從源頭、機(jī)制和可操作等方面，堵住投機(jī)性資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域的流入，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正走向穩(wěn)健均衡發(fā)展之路。

　　最后，還要借助證券化技術(shù)防控房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)信托資金風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。以往上演的所謂“松綁”或“救市”，具體手段諸如遲延償付、注入流動(dòng)性、激勵(lì)購(gòu)房、放縱房?jī)r(jià)上漲等，在導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫的同時(shí)，也為房地產(chǎn)信貸埋下更大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。有效對(duì)策即將這些貸款或債券資產(chǎn)證券化，業(yè)內(nèi)外已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，也獲得了有關(guān)決策層的認(rèn)可。

　　6月初， 央行、銀監(jiān)會(huì)和財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，在停止試點(diǎn)4年之后重啟中國(guó)資產(chǎn)證券化之旅，而且通過(guò)一些特殊手段防止證券化技術(shù)的濫用和風(fēng)險(xiǎn)的放大。根據(jù)通知，對(duì)房地產(chǎn)有利的是房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)信托資產(chǎn)均可作為合格的發(fā)起資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)池中的資產(chǎn)。而不利因素則是首期額度有限，僅有500億元。二期額度未知且準(zhǔn)期未知，要真正搭上資產(chǎn)證券化這班車，有多少資產(chǎn)能夠搭上這班車，還需要好運(yùn)氣。

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