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房地產(chǎn)政策已從寬松轉(zhuǎn)變?yōu)橹行云?政策法規(guī)
政策法規(guī)

房地產(chǎn)政策已從寬松轉(zhuǎn)變?yōu)橹行云?/h1>
來源：久久廠房網(wǎng)   查看：720次   發(fā)布時間：2010/12/1 15:53:00

12月9日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議決定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。
　　評論：
　　會議決定符合我們預期從今年10月、11月開始市場上就充斥著許多關(guān)于"房地產(chǎn)政策"的利空傳聞，優(yōu)惠政策到期是否退出成為大家關(guān)注的焦點。我們曾在《投資復蘇步履緩慢，未來仍需政策呵護》、《房地產(chǎn)11月份投資策略：加倉至年底超配，布局跨年度行情》以及最近的《房地產(chǎn)2010年投資策略-布局地產(chǎn)股跨年度行情》等多篇報告中反復強調(diào)：由于部分優(yōu)惠政策即將到期，并且商品房交易也已從08年的低迷狀態(tài)中恢復過來，因此政策到期后不再延續(xù)的可能性仍較大，為期一年的樓市刺激政策將逐步從"寬松"轉(zhuǎn)為"中性"，但政策調(diào)整不會一刀切，政策分類調(diào)整將展開。此次國務院常務會議提出："個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施"，正是我們之前所提到的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策分類調(diào)整的開始。
　　商品房交易市場回暖明顯，政策到期退出合情合理08年12月17日國務院常務會議研究確定：將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由原來的5改為2年，執(zhí)行期由2009年1月1日至12月31日。當時政策的出臺旨在降低市場交易成本，活躍二級房地產(chǎn)交易市場，從而間接達到刺激一級房地產(chǎn)市場銷量復蘇的目的。經(jīng)過一年優(yōu)惠政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)一、二級交易市場回暖明顯，近期部分城市二手房銷量還創(chuàng)歷史新高，政策目的已經(jīng)基本達到，因此沒有繼續(xù)持續(xù)的必要。同時，在寬松政策的呵護下，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房價上漲過快的問題，如果繼續(xù)保持寬松的刺激政策將容易催生房地產(chǎn)市場泡沫，但與此同時房地產(chǎn)投資復蘇尚不穩(wěn)固，優(yōu)惠政策過早全面推出又可能造成房地產(chǎn)投資的再次衰退。因此隨著政策到期，優(yōu)惠政策局部退出合情合理。
　　在加息周期到來之前，政策面將維持中性偏暖房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，涉及行業(yè)多，其興衰直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的發(fā)展。目前房地產(chǎn)投資仍存在衰退隱憂，全國房價仍處在穩(wěn)定可控水平，信貸資金并未大量流入樓市，言'樓市泡沫'為之過早。同時，中央領(lǐng)導人近期也曾多次指出中國經(jīng)濟復蘇基礎尚不穩(wěn)固，而且今年中央經(jīng)濟工作會議首次提出要"支持居民改善性購房需求"，特別提出要放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制?？梢?，穩(wěn)定住房消費將仍是未來政策的大方向，因此即使優(yōu)惠政策到期退出，我們也認為至少在加息周期到來之前，政策面仍將偏暖。
　　樓市和地產(chǎn)股在短暫震蕩調(diào)整后仍有望穩(wěn)步上行，在中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)論述相對溫和、偏暖的基調(diào)下，國務院卻迅速做出決定將"個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年"，這將加劇市場產(chǎn)生"房地產(chǎn)收緊政策是否還會陸續(xù)出臺"的擔憂，短期內(nèi)二手房市場放盤量或?qū)⒚驮?，從而導致二手房交易價格出現(xiàn)一定程度下滑，這或?qū)⒃斐啥址渴袌龊偷禺a(chǎn)股出現(xiàn)短暫震蕩調(diào)整。但如前所述，在加息周期到來之前，政策仍將'中性偏暖'，并且由于供應偏緊（08年二季度新開工減少而導致今年下半年至明年二季度存在大約2.6億平米的供給缺口）、人民幣升值以及通脹預期加強，將堅定房地產(chǎn)價格上漲預期，更進一步刺激原本已經(jīng)十分旺盛的購房需求，因此樓市和地產(chǎn)股在短暫調(diào)整后仍有望穩(wěn)步上行，并保持到貨幣政策拐點出現(xiàn)。
　　我們認為"調(diào)整即是買入良機"，并建議"加倉至年底超配，布局跨年度行情"堅持兩條投資主線：一類以"云天星球"為代表的中、西部二、三線城市的區(qū)域龍頭，占地產(chǎn)股配置比例70%；第二類是資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入的公司，看好大股東土地多、重組方實力強的公司，如，廣宇發(fā)展、中航地產(chǎn)、ST魯置業(yè)、ST東源，占地產(chǎn)股配置比例30%。