“從10月21日到11月20日這一個(gè)月的時(shí)間里，深圳各區(qū)政府受理城市更新（即舊城改造）項(xiàng)目申請開始出現(xiàn)大幅增長，光是寶安、龍崗便受理了130多個(gè)項(xiàng)目的申請。其中龍崗有80多個(gè)，寶安50多個(gè)?！鄙钲谝晃粡氖鲁鞘懈鹿ぷ鞯墓賳T說。

讓開發(fā)商們參與舊改熱情高漲的直接原因是，即將于12月1日正式施行的《深圳市城市更新辦法》（下稱《辦法》），重新公開默許了協(xié)議出讓土地。這被不少深圳業(yè)內(nèi)人士稱為深圳的“土地解放運(yùn)動”。

協(xié)議出讓重現(xiàn)

深圳業(yè)界認(rèn)為，雖然《辦法》沒有明說，但事實(shí)上，這份文件等于是默許或者是恢復(fù)了以前的協(xié)議出讓用地。

得出這一結(jié)論的理由有兩個(gè)，一是，如果土地繼續(xù)需要招拍掛的話，那么最終的地價(jià)是不可能被提前確定的。

在《辦法》中，深圳市政府明確規(guī)定了拆除重建類城市更新項(xiàng)目的補(bǔ)繳地價(jià)情況，比如城中村部分容積率以2.5以下、2.5~4.5和4.5以上為界定標(biāo)準(zhǔn)，分別執(zhí)行免地價(jià)、20%公告基準(zhǔn)地價(jià)和公告基準(zhǔn)地價(jià)的政策。

“各區(qū)域的公告基準(zhǔn)地價(jià)是確定的，所以只要這個(gè)城市更新項(xiàng)目確定了容積率，它的地價(jià)也基本上確定了，這實(shí)質(zhì)上已經(jīng)是協(xié)議出讓了?！币晃簧钲跇I(yè)內(nèi)人士說。

另外一個(gè)原因是，《辦法》第35條規(guī)定：拆除重建類更新項(xiàng)目的實(shí)施主體在取得規(guī)劃許可文件后，“應(yīng)當(dāng)與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，土地使用權(quán)期限重新計(jì)算，并按照本辦法規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)”。

在深圳業(yè)界看來，這句話盡管沒有明確表達(dá)土地可以協(xié)議出讓，但卻已經(jīng)是非常確定地透露，城市更新項(xiàng)目可以不用經(jīng)過招拍掛。

也正是基于以上的解讀，使得該辦法甫一發(fā)布，便被業(yè)界集體指出是對自2004年以來土地出讓僅招拍掛一條供應(yīng)渠道的一個(gè)突破。

“它打破了招拍掛的限制，對于提高開發(fā)商的參與積極性、更加順利地推進(jìn)城市更新，肯定會起到非常大的幫助。政府是希望通過向城中村的政策傾斜，引導(dǎo)更多的開發(fā)商參與到城中村的改造?！鄙鲜鰪氖鲁鞘懈鹿ぷ鞯墓賳T說。

200平方公里土地松綁

“這個(gè)政策出臺，對我們肯定是好事，但是未來具體怎樣，還要看地價(jià)怎么補(bǔ)?！碧旖〖瘓F(tuán)總經(jīng)理姜永貴說。

據(jù)悉，天健地產(chǎn)在香蜜湖擁有一塊約5.6萬平方米的工業(yè)用地，此前曾研究過更改為房地產(chǎn)用途，但“因?yàn)闆]有政策，政府也不敢批，便一直擱在那里”。

得到解放的不只是天健，一大批舊屋村、更大規(guī)模受困于招拍掛的改造項(xiàng)目都將受惠。

深圳官方數(shù)據(jù)顯示，深圳未來需要城市更新的總用地面積約達(dá)200平方公里，這個(gè)數(shù)字比深圳的新增土地還多，其中以城中村（舊村）和舊工業(yè)區(qū)為主，兼有部分舊工商住混合區(qū)和舊住宅區(qū)。要進(jìn)行拆除重建的大概達(dá)到30%，其余是進(jìn)行綜合整治和功能改變。

另外，政府計(jì)劃在2020年前完成176平方公里的城市更新。這意味著，在未來10年間，深圳將會掀起一輪城市更新的大浪潮。

深圳市社科院院長樂正表示，進(jìn)行大規(guī)模的城市更新，將非常有利于釋放和提高土地的價(jià)值、完善城市功能、拓展城市增長空間。

對此，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，這一政策表明舊城改造的土地開發(fā)過程將更連貫，也意味著土地價(jià)格不必瘋漲，政府直接利益減少但城市改造將加快，市區(qū)內(nèi)供給將增加，可以在一定程度上穩(wěn)定住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、緩解市場新增供應(yīng)不足和區(qū)域布局不平衡的情況。