近日國家稅務總局發(fā)布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，此通知的出臺意味著政策調控的“平靜期”被打破，“國十條”規(guī)定的重要配套措施(二套房認定標準、房企融資門檻等)將提前出臺。
　　稅收影響在四季度后才能看到效果。土地增值稅的征稅對象是土地取得、轉讓、建設所取得的增值額。按照增值額與扣除金額的對比，稅率分為30%、40%、50%、60%四個級別，是我國稅率較高的稅種。對土地增值稅進行嚴格清算，可以降低市場預期，從而適度降低房地產行業(yè)的投資水平，另外有利于縮小開發(fā)商的避稅空間，從而減少企業(yè)利潤。
　　在企業(yè)資金不夠寬裕時，將對企業(yè)運營資金的正常流轉帶來較大影響。目前多數(shù)企業(yè)的資金狀況還較為充裕。由于地產調控政策，預計新增土地購置面積和新開工面積，以及銷售金額都有不同程度的下降，使得征稅基數(shù)變低。而且，土地增值稅是在房地產項目已經銷售完畢或者至少銷售85%以上后才進行清算的。即使嚴格征收也需要一個較長的過程。我們預計稅收影響至少在年底才能看到效果。
　　打擊囤地、捂盤效果較好，將推動增加商品房供應。土地增值稅政策要求直接轉讓土地的企業(yè)須在交易時清算應納土地增值稅，囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高要繳納60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。因此對打擊囤地、捂盤行為的效果較為顯著。這將在一定程度上對商品房供應量有促進作用，從而對房價起到一定的牽制作用。
　　政策執(zhí)行力度取決于我國經濟增速。我國土地增值稅的征收程序是：企業(yè)上報資產增值狀況，由稅務部門進行評估和清算，然后確定稅率進行征收。土地增值稅清算的技術性較強，涉及資產評估、資產清算、稅費計算等多方面內容。同時，房地產企業(yè)的賬面復雜，很多房企在達到清算標準后又以各種方式推遲清算，進一步加大了征收難度。2006年底，國家稅務總局曾下發(fā)發(fā)類似通知。但隨后金融危機爆發(fā)，這一政策沒有得到嚴格執(zhí)行。此次政策是否能夠持續(xù)有效的執(zhí)行，主要取決于地產行業(yè)投資增速放緩對我國經濟是否造成較大影響。假如下半年，隨著地產行業(yè)投資放緩，經濟出現(xiàn)下滑的趨勢，則這一政策有可能無法持續(xù)有效執(zhí)行；如果經濟繼續(xù)保持較好勢頭，而樓市調控效果不明顯，那么可能會從嚴執(zhí)行。
　　隨著調控效果的逐步顯現(xiàn)，近期“國十條”規(guī)定的重要配套措施(二套房認定標準、房企融資門檻等)將提前出臺。地產板塊近期出現(xiàn)超過10%的反彈，但隨著新政策的陸續(xù)出臺，市場預期將依然延續(xù)以前的趨勢，地產股后市很難出現(xiàn)超越大盤的表現(xiàn)。我們維持地產股“跟隨大市”的投資評級。