政策進(jìn)入觀察期，行業(yè)景氣度下滑：基于以下3點(diǎn)，我們依然不認(rèn)為調(diào)控政策會(huì)在年內(nèi)放松，還將繼續(xù)維持現(xiàn)有的緊縮力度：1. 在外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化的情況下，央行雖要“保增長(zhǎng)”，但“抗通脹”仍將是首要目標(biāo)；2. 樓市在相持階段初現(xiàn)拐點(diǎn)，但調(diào)控效果全面顯現(xiàn)仍需時(shí)間；3. 若放松則房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，艱難而漫長(zhǎng)的調(diào)控之路將功虧一簣。但調(diào)控政策將在四季度進(jìn)入相對(duì)審慎的觀察期，強(qiáng)力政策出臺(tái)的概率不大，未來(lái)地產(chǎn)調(diào)控政策取向更著眼于長(zhǎng)期制度建設(shè)。政策的滯后效應(yīng)正在逐步發(fā)揮威力，從房地產(chǎn)投資、新開工面積、銷售、價(jià)格等各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度呈現(xiàn)逐步回落趨勢(shì)。在現(xiàn)行的限購(gòu)及信貸政策下，有效需求不足和供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)將成為主要矛盾。

雙去化進(jìn)程開始：2011年二季度，A股上市地產(chǎn)公司存貨位于歷史最高點(diǎn)，存貨消化周期接近歷史高位；銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的嚴(yán)格控制、限購(gòu)政策、房地產(chǎn)信托監(jiān)管以及上市公司再融資的關(guān)閉，將加速開發(fā)企業(yè)去杠桿化進(jìn)程。在貨幣政策緊縮、地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，行業(yè)景氣度進(jìn)入下行周期，房地產(chǎn)開始進(jìn)入去庫(kù)存、去杠桿的雙去化進(jìn)程。

投資策略：維持行業(yè)“中性”評(píng)級(jí)。當(dāng)行業(yè)景氣度向下時(shí)，板塊只會(huì)有超跌反彈的機(jī)會(huì)而無(wú)趨勢(shì)性行情。四季度政策雖然進(jìn)入觀察期，但行業(yè)基本面的惡化尚在進(jìn)行，銷售難以放量。板塊缺乏催化劑，我們?nèi)匀徽J(rèn)為只有超跌反彈的機(jī)會(huì)而無(wú)趨勢(shì)性行情。維持行業(yè)“中性”評(píng)級(jí)。

選股策略：調(diào)控的常態(tài)化意味著，過去10年的地產(chǎn)黃金期已逝，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入短周期時(shí)代。高周轉(zhuǎn)首先意味著，在地產(chǎn)項(xiàng)目1~3年的生命周期中，總能趕上市場(chǎng)短周期的至少一個(gè)波峰；其次，高周轉(zhuǎn)提速規(guī)模擴(kuò)張；再次，熨平拿地節(jié)奏和經(jīng)濟(jì)周期所導(dǎo)致的土地建材成本變化的干擾；最后，現(xiàn)金流的需要。我們長(zhǎng)期看好萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等高周轉(zhuǎn)、全國(guó)布局的龍頭地產(chǎn)股。