“新國五條”出臺表明樓市調(diào)控仍未見底

　　上周，國務(wù)院再推房地產(chǎn)調(diào)控“新國五條”，地產(chǎn)板塊全周下跌3.17%，同期滬指上漲0.8%，地產(chǎn)板塊明顯受壓。從上周五走勢看，房地產(chǎn)板塊受消息影響還是比較明顯，其中二三線城市地產(chǎn)龍頭榮盛發(fā)展在地產(chǎn)股中跌幅排名第一。機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，地產(chǎn)板塊仍有待消化調(diào)控消息，短線有調(diào)整壓力，未來仍看好龍頭股。

　　12個城市可能限購

　　“新國五條”最引人關(guān)注的是要求對漲幅過大的二三線城市也進(jìn)行限購。周末消息稱住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始調(diào)查二三線城市房價快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪的限購城市的名單。

　　根據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)，6月份全國商品房銷售1.15億平米，同比、環(huán)比分別增長25%、43%。商品房銷售均價5196元／平米，同比提升17%，環(huán)比下降8%。商品房仍出現(xiàn)價漲量增的現(xiàn)象，調(diào)控效果不明顯。

　　申銀萬國殷姿表示，政策基調(diào)仍以鞏固調(diào)控成果、避免地方執(zhí)行意愿放松和房價反彈為主，上半年35大城市價格同比增長5%，房價上漲主要由二三線城市帶來，中央政府意識到房價泡沫向二三線城市蔓延趨勢，意圖通過約束典型城市房價過快上漲趨勢，打擊炒房和投機(jī)性購房。

　　國泰君安孫建平認(rèn)為，對房價上漲過快的二三線城市也推行限購，一是向目前陸續(xù)試探放松的限購城市“敲警鐘”，二是表明如果非限購城市房價上漲則將納入限購的態(tài)度。預(yù)計后續(xù)會有部分上半年由于大城市需求擠出效應(yīng)致房價有較明顯上漲的二三線城市，陸續(xù)宣布限購。

　　根據(jù)申萬的調(diào)查，全國有包括秦皇島、吉林、贛州、岳陽等12個無限購二三線城市去年新建住宅價格上漲超過5%，今年來又再上漲超過5%，這12個城市被認(rèn)為最有可能成為首批新限購城市。

　　政策出臺超預(yù)期

　　“新國五條”對市場的影響會有多大呢？

　　“本次政策的出臺超出市場預(yù)期，再次彰顯了政府將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底的決心，”華泰聯(lián)合證券魚晉華認(rèn)為，“目前行業(yè)基本面已經(jīng)進(jìn)入到僵持階段，一線城市調(diào)整已經(jīng)開始，實(shí)質(zhì)性降價開始普遍出現(xiàn)，并逐漸由一線向二線城市蔓延。而政策選擇在這個階段進(jìn)一步收緊，說明決策層對目前的房地產(chǎn)市場調(diào)整并不滿意，基本面需要加速調(diào)整。這點(diǎn)與資本市場傾向于認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得初步成效、政策將維持現(xiàn)狀的判斷有所不同。”

　　“目前限購城市約有40個，若限購范圍擴(kuò)大至更多的二三線城市，將對全國銷量有明顯抑制，并加速全國房價調(diào)整。”魚晉華稱，“但基于目前地方政府普遍存在的財政壓力，限購范圍并不會大面積增加，因而本次政策的邊際效應(yīng)將弱于年初的限購政策效應(yīng)。”

　　申萬認(rèn)為，根據(jù)70大城市房價指數(shù)篩選，即使對非限購的30個城市中過快上漲的12個城市都實(shí)施限購，這對樓市全國銷售面積、房地產(chǎn)投資的影響仍偏小，這12大城市2010年開發(fā)投資額僅為1212億元，不及北京一市2901億元的一半。大開發(fā)商推盤主要在前期限購城市，這一限購城市增長對于其銷售和業(yè)績影響有限。

　　后市關(guān)注龍頭股

　　多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為近期地產(chǎn)股受政策影響可能會有所震蕩，但跌幅有限，后市仍可關(guān)注龍頭股。

　　“地產(chǎn)股本輪反彈的趨勢將終結(jié)。”魚晉華認(rèn)為，“本次調(diào)控政策出臺時機(jī)超出預(yù)期，加之七月份為傳統(tǒng)銷售淡季，疊加作用下將導(dǎo)致銷量數(shù)據(jù)低迷，但因估值仍在底部，預(yù)計股價調(diào)整幅度有限。由于龍頭公司80%以上的項(xiàng)目儲備在已限購城市之內(nèi)，因此受本次限購范圍擴(kuò)大的影響有限，建議股價回調(diào)后繼續(xù)吸納，重點(diǎn)推薦萬科、保利、金地。”

　　孫建平認(rèn)為，因政策需要消化，短期維持板塊謹(jǐn)慎、震蕩調(diào)整的判斷。

　　殷姿表示，短期調(diào)整不可避免，震蕩幅度加劇，但向好趨勢不變。政策有助于擠壓二三線城市泡沫，政策見頂趨勢將更為明確，加上行業(yè)自身業(yè)績增長不錯，看好行業(yè)中期表現(xiàn)。

　　東方證券楊國華則比較樂觀。他認(rèn)為，在出臺限購之前，一些二三線城市可能出現(xiàn)“搶購”而短期成交放量。調(diào)控繼續(xù)深化將加大公司分化，對一些龍頭房企反而更有利。記者 林彥龍