摘要：誠如華生教授所言，中國的城市化道路和房地產(chǎn)政策，不是小修小補(bǔ)的問題，而是要整體反思，改弦易轍。中日韓三國人口資源秉賦、發(fā)展道路非常相近，它們跳過中等收入陷阱、順利實(shí)現(xiàn)城市化、現(xiàn)代化，同時(shí)又保持貧富差距很小的成功經(jīng)驗(yàn)，值得中國借鑒。

　　上篇文章集中剖析了中國和日韓在房地產(chǎn)政策的“需求管理”層面的不同，尤其是它們相關(guān)的稅收制度和住房金融制度的安排對中國的啟示。本篇主要圍繞日韓房市中兩個(gè)重要的概念，一個(gè)是住宅用地的“非營利性”，另一個(gè)是“土地增值收益的社會共享”，并與中國當(dāng)下的房地產(chǎn)政策作了對比。在此基礎(chǔ)上，探討了日本是如何保證保障法分配的公平公正，中國“小產(chǎn)權(quán)房”的解困之路，以及對外來人口，日韓如何在事前規(guī)劃納入并以之降低城市化成本的。誠如華生教授所言，中國的城市化道路和房地產(chǎn)政策，不是小修小補(bǔ)的問題，而是要整體反思，改弦易轍。中日韓三國人口資源秉賦、發(fā)展道路非常相近，它們跳過中等收入陷阱、順利實(shí)現(xiàn)城市化、現(xiàn)代化，同時(shí)又保持貧富差距很小的成功經(jīng)驗(yàn)，值得中國借鑒。日韓的土地增值收益社會共享理念

　　南方都市報(bào)：上篇我們比較了中國和日韓在需求管理上的做法的不同，但在供給方面，兩者差異也是巨大。中國是把土地作為“第二財(cái)政”，日韓樹立的則是城市化過程中土地增值收益社會共享的理念。

　　華生：房價(jià)的本質(zhì)是地價(jià)，房子建好后就開始貶值，增值的是土地。在供給方面，就是住宅用地的管理上，日韓的基本核心思路是基本普通住宅是國民的基本權(quán)利，因此任何人在土地上不能營利。政府不能，開發(fā)商也不能在土地上賺錢。

　　政府之所以強(qiáng)力介入土地市場，是因?yàn)橥恋鼐哂袃蓚€(gè)特性，一個(gè)是壟斷性的，另一個(gè)是有外部性。每一塊土地都是有地理壟斷性的，其他地方的土地再多，也替代不了北京三環(huán)、四環(huán)的地。大山里的一塊地不值錢，城市的地為什么值錢，城市這塊地可能是不毛之地，但是周圍有各種交通道路，有文化設(shè)施等。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們，任何東西有壟斷，有外部性，這個(gè)時(shí)候市場就失靈了。

　　在城市化加速期中的住宅供給，完全取決于土地改變用途的供給和建筑的規(guī)劃許可。而這二者在世界各主要國家都不是由市場決定而是由政府決定的。同時(shí)，轉(zhuǎn)為城市住宅用土地的價(jià)值完全取決于規(guī)劃和道路、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施的環(huán)境外部性，而與土地本身的自然屬性無關(guān)。由于土地不可再生性與地理壟斷性和環(huán)境外部性造成完全的市場失敗，即使在日韓的土地私有制條件下，土地開發(fā)的收益除保證原土地產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人生活、生計(jì)不受影響外，并不能聽任市場分配而應(yīng)當(dāng)收歸社會所有。而我國土地增值收益主要為地方政府、開發(fā)商、部分城郊農(nóng)民和多套房囤積者所獲取，以致普通工薪階層特別是外來移居就業(yè)者只能在高房價(jià)面前無奈絕望。兩者截然不同。