面對住宅市場調(diào)控常態(tài)化的趨勢，部分房企積極尋找住宅之外的發(fā)展空間。業(yè)內(nèi)人士認為，相比快速發(fā)展的住宅和商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)近年來的價格相對平穩(wěn)，漲幅有限，未來不排除存在補漲的空間。工業(yè)地產(chǎn)或成為未來房地產(chǎn)行業(yè)一個新的增長亮點。
　　工業(yè)物業(yè)方興未艾
有業(yè)內(nèi)人士介紹，為工業(yè)企業(yè)服務(wù)的地產(chǎn)項目可以被視為工業(yè)地產(chǎn)的一個主要類型。過去十年間，一線城市的住宅價格漲了10倍，寫字樓價格漲了3倍，而工業(yè)地產(chǎn)漲幅并不明顯，這使得工業(yè)地產(chǎn)的租金收益明顯好于住宅和寫字樓。目前住宅租金回報率只有2%，寫字樓為5%，而工業(yè)廠房普遍達到7%-10%。當一線城市的住宅和寫字樓價格已經(jīng)同國際大都市接軌時，工業(yè)地產(chǎn)顯然還有較大的“差距”。
　　伴隨著國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級不斷推進，如今的工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從傳統(tǒng)意義上的制造業(yè)廠房升級為綜合配套服務(wù)的工業(yè)物業(yè)。一家龍頭房企負責人表示，正在興起的電子商務(wù)為新一代工業(yè)地產(chǎn)提供了發(fā)展機遇。電子商務(wù)的物流模式意味著商品不再經(jīng)過商場，而是從倉庫直接流通至消費者手中。商品的流通越過了商場環(huán)節(jié)，從倉庫直接到消費者家中，即物流倉儲物業(yè)會取代部分商場的功能，這種轉(zhuǎn)變會帶來一個新的匹配的變化。“如果說電子商務(wù)的經(jīng)營者是挖金礦的人，物流工業(yè)地產(chǎn)商就是為掘金人提供鏟子的人。”
　　早已經(jīng)有開發(fā)商開始實踐新型工業(yè)地產(chǎn)，招商地產(chǎn)在鎮(zhèn)江北部濱水區(qū)建設(shè)的“金山意庫”就是其中之一。“金山意庫”計劃總投資50億元，占地1267畝，總建筑面積84.5萬平方米。產(chǎn)業(yè)園主要分為金融服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、文化產(chǎn)業(yè)、商旅和休閑等七大產(chǎn)業(yè)板塊。而招商地產(chǎn)位于深圳蛇口的總部也是位于在原三洋廠房基礎(chǔ)上改造的“南海意庫”。
　　要指出的是，由于新型工業(yè)地產(chǎn)往往側(cè)重于服務(wù)業(yè)，從制造車間向辦公室的轉(zhuǎn)變已經(jīng)使得這種工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)甚至住宅地產(chǎn)之間的界限不再那么明顯。招商地產(chǎn)的另一處產(chǎn)業(yè)園項目，廣州“金山谷意庫”，更像是一種介于傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)之間的產(chǎn)品。“金山谷意庫”規(guī)劃了綠色總部辦公樓、休閑商業(yè)街區(qū)、國際品牌酒店、國際標準大型會展中心及公眾休閑運動廣場等設(shè)施，臨近地塊還規(guī)劃了住宅。招商地產(chǎn)表示，北部意庫與南部住宅區(qū)將實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與居住互動，創(chuàng)造和提升本地就業(yè)機會。不過，這樣的設(shè)想很顯然需要產(chǎn)業(yè)升級給予支撐。
　　發(fā)展仍需金融助力
工業(yè)地產(chǎn)往往比住宅更需要融資支撐。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著金融創(chuàng)新的推進，工業(yè)地產(chǎn)可能迎來新的發(fā)展機遇。
　　和依靠資金周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)不同，成熟的工業(yè)地產(chǎn)項目往往由開發(fā)商自己持有，依靠長期盈利來獲得收益。開發(fā)、持有、收租、改造并提升價值，一家房企負責人這樣概括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路。但是這樣的開發(fā)模式資金量需求大、投資期長，需要金融支持。
　　有業(yè)內(nèi)人士認為，和實體企業(yè)合作，是工業(yè)地產(chǎn)的新模式。很多制造業(yè)企業(yè)早期都是自己拿地建房然后自用，這樣的做法會沉淀大量資金，拖累了資產(chǎn)收益率等指標，機會成本較高，需要把自有工業(yè)物業(yè)盤活成現(xiàn)金，并改善財務(wù)表現(xiàn)。如果開發(fā)商將這樣的土地買入升級之后返租給實體企業(yè)，不但盤活了企業(yè)的資產(chǎn)，開發(fā)商也能夠通過改造升值而獲益。萬通和TCL的合作就是采取這樣的模式。業(yè)內(nèi)人士同時認為，如果管理層放開REITs，對工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將是重大利好。