房價飆漲，地王頻出，那個狂熱的歲月漸成追憶。

樓市在經(jīng)歷了不斷加碼的嚴(yán)厲調(diào)控之后，在今年年初一度達(dá)到冰點(diǎn)。隨后，各大地產(chǎn)商適度降價保量，房價逐步理性回歸，加上宏觀調(diào)控政策的適度微調(diào)，房地產(chǎn)形勢出現(xiàn)了難得的回暖態(tài)勢。

然而，在萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮看來，現(xiàn)在樓市已經(jīng)步入下半場，是黃金的下半場，是針對上半場過于輝煌的局面作一點(diǎn)修正而已，其實(shí)未來的１０－１５年，住宅市場還有很多機(jī)會。

在樓市的黃金下半場里，萬科還能不能繼續(xù)領(lǐng)跑？中國海外、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等迅速崛起的地產(chǎn)企業(yè)，有沒有可能超越萬科，成為新的領(lǐng)軍者；與此同時，在地產(chǎn)行業(yè)金字塔的中部，有著數(shù)量龐大的二、三線房地產(chǎn)企業(yè)，我們估且稱之為地產(chǎn)新銳勢力。他們當(dāng)中會不會跑出新的黑馬，成為了未來１０－１５年最大的看點(diǎn)。

超越和反超越大戲

在樓市的黃金上半場里，萬科自２００４年銷售額超過百億元之后，就一路領(lǐng)跑房地產(chǎn)行業(yè)，并成為全球最大的住宅公司。其間，萬科的增長速度和發(fā)展?jié)摿σ欢纫驗楸粚κ譄o限逼近而受到質(zhì)疑，然而自２０１０年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售額１０８６億元以后，依然保持著相對的優(yōu)勢。２０１１年，萬科的銷售額再創(chuàng)新高，完成１２１５億元的銷售額。２０１２年半年報又顯示，萬科已售未結(jié)算合同金額１４６４億元，全年業(yè)績提前鎖定。

然而不可忽視的是，萬科的對手已經(jīng)在不斷地逼近萬科；上半年，中國海外錄得銷售額６５１．５億港元，已經(jīng)將全年的銷售目標(biāo)從８００億港元調(diào)高到１０００億港元；而上半年，恒大營收３７０．４億元，位列房地產(chǎn)行業(yè)第一位；有著雄厚背景和實(shí)力央企地產(chǎn)企業(yè)保利地產(chǎn)上半年銷售額也超過了５００億元，年底的銷售額也有望突破千億元，不斷逼近萬科。

對手的步步緊逼，加上萬科始終堅持精裝修房政策，在“安信地板門”和不斷被曝光的質(zhì)量問題之后，萬科的董事長王石甚至發(fā)出了“萬科或因質(zhì)量問題而失去房企老大地位”的警告。不過，郁亮卻認(rèn)為，萬科不會甘心做“老二、老三”，萬科有能力解決質(zhì)量問題。

的確，除非房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生重大變動和重大事件，從目前形勢來看，萬科還會繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。但是從西方國家來看，大致十年，行業(yè)的領(lǐng)頭羊就會有一次更替。萬科還能領(lǐng)跑行業(yè)多久，房地產(chǎn)行業(yè)的超越和反超越大戲還要持續(xù)多長，就要看萬科的跟隨者們在下半場有沒有后來居上的競爭實(shí)力和資金優(yōu)勢，能否實(shí)現(xiàn)彎道超車。

追求速度未必是好事

那么，在黃金下半場里面，房地產(chǎn)行業(yè)有什么機(jī)會，企業(yè)又需憑借什么贏得競爭？

在樓市的上半場里，又有什么經(jīng)驗教訓(xùn)值得總結(jié)？

縱觀樓市的黃金上半場，雖然市場快速發(fā)展，不少企業(yè)大干快上，迅速壯大。但是，卻有些企業(yè)因為擴(kuò)張過快，而出現(xiàn)了問題。順馳曾經(jīng)不服萬科、綠城也曾經(jīng)向萬科叫過板。但是最終，順馳的命運(yùn)是被收購，綠城迫不得已轉(zhuǎn)讓股權(quán)、忍痛割愛上海９個項目。問題是，順馳太過注重營銷，至今其營銷人才還遍布全國，而綠城太過重視產(chǎn)品質(zhì)量，甚至為了做好產(chǎn)品不惜推倒重來；他們的共同問題是忽視了資金的平衡。順馳和綠城犯了一些民營房地產(chǎn)企業(yè)的通病，認(rèn)為負(fù)債率越高，資金利用效率越高，這在市場形勢好，銷售順暢的時候是對的。可是，不幸的是，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，讓銷售變得遲滯，順馳和綠城相繼遭受了資金危機(jī)。在嘗到了苦果之后，從順馳脫胎出來的融創(chuàng)和綠城都開始重視起資金的安全。

因而，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事兼首席市場官認(rèn)為，企業(yè)過于追求速度，未必是好事。中國改革開放以來，民營企業(yè)有很多因為干活干得太多死掉了。因此，在樓市下半場，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭一定要求資金控制、產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、銷售和戰(zhàn)略各個方面都要比較均衡發(fā)展，才會健康穩(wěn)定地發(fā)展。

更為重要的是，下半場的競爭環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大的變化。郁亮認(rèn)為，黃金下半場里，房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)變成了配套產(chǎn)業(yè)，是為城市發(fā)展配套的一個產(chǎn)業(yè)。因此他認(rèn)為，樓市下半場，不僅要有好房子，還要有好服務(wù)、好鄰居。與此同時，為了保持領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢，萬科一直在做著各種不同的試驗。雖然為了這些試驗，萬科犧牲了不少利潤，但是萬科認(rèn)為，這是保持長期領(lǐng)跑優(yōu)勢所必須要做的。而星河灣則提出，不僅“舍得、用心、創(chuàng)新”筑造建筑本身，更一直致力于為業(yè)主搭建“生活、事業(yè)、修為”的平臺。而萊蒙國際則認(rèn)為，樓市下半場的機(jī)會在于“優(yōu)居”。

而更多的企業(yè)在住宅地產(chǎn)遭受越來越嚴(yán)厲的調(diào)控政策之后，把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域。而在越來越多的資本投身于商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)之后，市場上不斷有商業(yè)地產(chǎn)過熱和旅游地產(chǎn)泡沫的爭議。然而，有沒有泡沫，過熱與否，還需要市場來檢驗。不可否認(rèn)的是，在樓市的下半場，地產(chǎn)企業(yè)為了尋找新的發(fā)展出路和機(jī)會，必須要不斷地進(jìn)行嘗試和探索。

地產(chǎn)新勢力黑馬奔騰

然而，越來越嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，讓人對于房地產(chǎn)行業(yè)的前景產(chǎn)生了動搖。有一些企業(yè)已經(jīng)開始選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)。

而此時，郁亮以一個帶頭大哥的身份提醒眾多房地產(chǎn)企業(yè)要堅定信心：這個行業(yè)未來十年或者十五年住宅有很多機(jī)會，因為很多問題沒有解決，包括老年人住宅問題等，這是我們未來的機(jī)會，我們的空間所在，至于這個行業(yè)會做多大這個問題，未來十年都不需要考慮，一定有很好的前景。

行業(yè)的良好發(fā)展前景，決定身處這個行業(yè)的企業(yè)還會有較大的發(fā)展機(jī)遇。正所謂 “只要站在風(fēng)口上，豬也會飛上天”。

房地產(chǎn)行業(yè)的前景，決定了身處這個行業(yè)中企業(yè)未來的發(fā)展機(jī)會。值得注意的房地產(chǎn)行業(yè)除了龍頭的競爭之外，還有一大批新銳地產(chǎn)企業(yè)在悄然崛起。時代周報曾經(jīng)報道過，貴州的宏立城憑借著花果園一個單盤實(shí)現(xiàn)銷售７８億元，躋身地產(chǎn)２０強(qiáng)企業(yè)。而廣州的時代地產(chǎn)憑借著詩意化的產(chǎn)品卓爾不群，嘉裕地產(chǎn)憑借著商業(yè)地產(chǎn)和院線齊頭并進(jìn)，向商業(yè)地產(chǎn)的老大萬達(dá)地產(chǎn)叫板。另外，地處河北的華夏幸福基業(yè)，憑借著獨(dú)特的工業(yè)地產(chǎn)模式，在房地產(chǎn)行業(yè)占得了一席之地。

而在地產(chǎn)新銳勢力中還有深圳的星河地產(chǎn)、光耀地產(chǎn)、卓越地產(chǎn)、萊蒙國際；西安的紫薇地產(chǎn)；重慶的金科地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)；成都的藍(lán)光地產(chǎn)；北京的中赫集團(tuán)、中坤集團(tuán)等。地產(chǎn)新銳勢力中將會在未來的房地產(chǎn)市場競爭中，奔涌出一大批黑馬企業(yè)。

因而，２０１２時代地產(chǎn)百強(qiáng)的評選活動，不僅關(guān)注那些一線地產(chǎn)企業(yè)，還會將聚燈光對準(zhǔn)那些正在崛起中的地產(chǎn)新勢力，揭示他們獨(dú)特的成功秘訣和商業(yè)模式。