近日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局以31.5億元掛牌推出徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，出讓面積66530.1平方米，起始樓板價1.89萬元/平方米。這是近兩年來黃浦江沿岸推出的首幅含住宅性質(zhì)的土地。

出讓公告顯示，徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊均為商住辦用地，容積率為2.5。據(jù)測算，該地塊規(guī)劃建筑面積為16.63萬平方米，是近3年來徐匯區(qū)出讓的規(guī)模第二大地塊，僅次于綠地集團(tuán)2009年拿下的“全國總價地王”——斜土街道107街坊龍華路1960號地塊。

“作為最后一個待開發(fā)的黃浦江沿岸板塊，徐匯濱江區(qū)域的價值正處在高速成長期。此次出讓的地塊屬于上海內(nèi)環(huán)不可多得的一線江景房用地，它的入市預(yù)示著下半年土地市場的高潮已蓄勢待發(fā)。”上海城市房地產(chǎn)估價有限公司咨詢師邵明浩指出。

27家企業(yè)申請競買

站在XH129B-02、XH129D-01地塊以南的瑞寧路上眺望，西北方100米處便是綠地在售的地王項目——綠地海珀旭暉，正東面500米處是黃浦江，隔江相望的則是世博園區(qū)和后灘公園，沿瑞寧路經(jīng)龍騰大道往南1.7公里，就是目前國內(nèi)投資規(guī)模最大的中美文化合作交流項目——東方“夢工廠”。此外，地塊西、北兩面分別有地鐵7號線、4號線圍繞，打浦路隧道、龍騰大道、內(nèi)環(huán)高架路等城市交通主干道形成了良好的地面道路網(wǎng)絡(luò)。

“就該地塊的區(qū)位條件來看，占據(jù)了徐匯濱江板塊現(xiàn)有的景觀、交通等優(yōu)質(zhì)資源，因而獲得了眾多開發(fā)商的關(guān)注。”邵明浩稱。上海土地交易市場數(shù)據(jù)顯示，截至目前，至少有27家企業(yè)領(lǐng)取了競買申請書。

“同樣是商住辦綜合用地，XH129B-02、XH129D-01地塊與綠地海珀旭暉項目的區(qū)位條件相當(dāng)，前者甚至更靠近黃浦江。”同策咨詢資深分析師許之靜指出，借助世博會迅速崛起，徐匯濱江地區(qū)成為上海中心城區(qū)內(nèi)唯一可成片規(guī)劃開發(fā)的濱水區(qū)域，立體交通網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)設(shè)施正不斷完善。作為新興的江景豪宅區(qū)，板塊內(nèi)豪宅圈層效應(yīng)已經(jīng)形成。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，綠地海珀旭暉項目在降價的帶動下，1~8月大平層公寓共成交242套，成交均價為63678元/平方米，尚海灣豪庭（資料、團(tuán)購、論壇）項目1~8月共成交50套，住宅銷售均價為5萬元~6萬元/平方米。

XH129B-02、XH129D-01地塊的起拍單價為1.89萬元/平方米，較綠地海珀旭暉項目用地2009年掛牌時的起始樓板價上漲了約47%。“除市場因素外，徐匯濱江板塊今年以來的諸多規(guī)劃利好，也是地塊價格看漲的動因。”許之靜分析稱。

8月7日，媲美上海迪士尼的東方“夢工廠”項目落戶徐匯濱江WS5單元。9月5日，上海市政府印發(fā)了《黃浦江兩岸地區(qū)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，明確了“十二五”黃浦江兩岸地區(qū)將成為上海“四個中心”的重要核心功能區(qū)。

“徐匯濱江板塊有別于南、北外灘濱江金融中心、航運中心的定位，將成為上海最具有文化品位和文化氣質(zhì)的濱水區(qū)域。區(qū)域內(nèi)本已具備稀缺價值的地塊無疑將成為土地市場的"香餑餑"。”高力國際華東區(qū)咨詢服務(wù)部董事朱磊表示。

推出時機(jī)制約溢價率

XH129B-02、XH129D-01地塊引來了各大品牌房企的矚目。據(jù)綠地集團(tuán)一位高管透露：“作為第一批深耕徐匯濱江區(qū)域的國有房企，公司看中了該地塊的發(fā)展?jié)摿Γ幸鈪⒓痈偱模嘈艜幸粓黾ち业膬r格比拼。”

“在今年掛牌的所有涉及住宅性質(zhì)的地塊中，沒有哪塊地的先天條件比它更好了，只可惜推出時機(jī)制約了溢價率。”嘉華（中國）投資有限公司副董事谷文勝認(rèn)為，當(dāng)前土地市場控制溢價率的總基調(diào)愈發(fā)明朗，盡管該地塊是少有的優(yōu)質(zhì)地塊，但預(yù)計最終溢價率應(yīng)不會超過40%，很可能在20%~30%之間，難以刷新“綠地地王”制造的最高紀(jì)錄。

政府集中推出優(yōu)質(zhì)地塊的背后是調(diào)控目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)利益的雙向驅(qū)動。上海土地交易市場資料顯示，9月份上海市至少有22幅經(jīng)營性用地(不包含動遷安置用地)出讓，合計出讓面積達(dá)73.6萬平方米，累計起始出讓金額達(dá)85億元，創(chuàng)下年內(nèi)新高。目前，僅9月份預(yù)期出讓面積及金額已占到上半年總量的57%、72%。

“今年的三、四季度將迎來真正的推地高峰，在近期樓市成交量價逐漸平穩(wěn)之際，政府集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，一方面可減輕賣地收入減少所帶來的財政壓力，另一方面也可穩(wěn)定土地供給總量，預(yù)防未來的房地產(chǎn)投資下滑。”邵明浩表示。