深圳商報記者 謝靜

作為中國制造業(yè)最發(fā)達的地區(qū)之一，深圳工業(yè)廠房的表現(xiàn)或成為觀察產(chǎn)業(yè)走向的晴雨表。

近期有媒體報道稱深圳制造業(yè)“頹廢”，廠房空置率創(chuàng)歷史高位，甚至超過2008年金融危機時的水平，租金也一路下跌。

當(dāng)前深圳廠房空置和租金情況到底如何？租金漲跌背后又隱藏著怎樣的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢？近日，深圳商報記者走訪寶安、龍崗等地的工業(yè)園區(qū)了解到，近期深圳廠房空置率雖有小幅提升，但租金保持穩(wěn)定。同時，記者還捕捉到轉(zhuǎn)型升級的一個新亮點：部分空置廠房已被新能源、新材料等一批重點扶持的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)所承接。專家分析認為，新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)及時“補位”，以及其未來產(chǎn)業(yè)鏈的不斷擴張，將為深圳工業(yè)園的轉(zhuǎn)型升級增加更多的含金量和產(chǎn)業(yè)輻射力。

記者調(diào)查： 空置率略升租金企穩(wěn)

近日，記者在工業(yè)區(qū)比較集中的寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道固戍片區(qū)看到，這里依然繁忙，企業(yè)招工的小攤隨處可見，航城大道邊的工廠宿舍，掛滿了晾曬的衣服。

陳偉才的企業(yè)就在其中。他是深圳市開成興業(yè)科技有限公司總經(jīng)理，三年來，他的團隊一直在這個工業(yè)區(qū)，盡管租金上漲了近一倍。記者看到，該公司還在招聘員工，前來面試的人也有不少，而陳偉才也打了幾個電話，詢問附近還有沒有空置的廠房，他還打算增加廠房面積。

固戍片區(qū)的情況并非個案。深圳的廠房主要集中在寶安和龍崗，記者近日對兩區(qū)多個工業(yè)區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)空置率略有提升，但未現(xiàn)大面積空置，租金總體保持平穩(wěn)。同時，工業(yè)廠房空置情況與其坐落地段、配套設(shè)施等密切相關(guān)。一些地段好的廠房，空置的時間不會超過一周，價格甚至小幅上漲。

“空置廠房其實不太多，租金也未出現(xiàn)明顯下跌。這與上一次金融危機明顯不同！”深圳市政協(xié)委員、某知名工業(yè)公司總經(jīng)理歐陽先生向深圳商報記者介紹，其中很重要的一個原因是，2008年以后，很多制造企業(yè)內(nèi)銷、外銷兩條腿走路，轉(zhuǎn)型升級的企業(yè)也不斷增多，因此現(xiàn)在有了較強的抗風(fēng)險能力。據(jù)悉，今年1～7月，深圳市外商投資加工貿(mào)易企業(yè)內(nèi)銷額為3535億元，同比增長3.55%。國內(nèi)市場再次成為企業(yè)避風(fēng)港。

歐陽先生表示，目前他的公司在寶安、龍崗的物業(yè)，出租率總體保持在98%左右，其中內(nèi)銷企業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求穩(wěn)定且不斷增多。2012年二季度深圳市出租屋抽樣調(diào)查顯示：深圳的廠房在經(jīng)過這幾年的較快發(fā)展之后，供求關(guān)系的變化成為租金變化的重要推動力，截至去年底，深圳的廠房租金累計漲幅已達3成，今年開始平穩(wěn)。廠房租金連續(xù)兩個季度持平。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，今年以來，一方面，持續(xù)下行的外圍經(jīng)濟對制造企業(yè)壓力持續(xù)加大，一些企業(yè)搬離深圳或減少開工，空置現(xiàn)象略有提升；而另一方面，城區(qū)舊工業(yè)區(qū)的更新改造也令供應(yīng)有所減少，一些抗風(fēng)險能力強的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)、大型企業(yè)依靠深圳產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢而繼續(xù)租用廠房，因此整體租金價格并未出現(xiàn)太大的浮動。

新亮點浮現(xiàn)： 新興產(chǎn)業(yè)及時“補位”

近年來，深圳率先出臺戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)振興發(fā)展規(guī)劃及配套政策，重點發(fā)展生物、互聯(lián)網(wǎng)、新能源、新材料、新一代信息技術(shù)和文化創(chuàng)意六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。在政府的大力扶持下，新興產(chǎn)業(yè)通過源頭創(chuàng)新、開拓市場，活力大增。記者在采訪中了解到，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)力積極承接部分空置廠房成為一大亮點。

據(jù)了解，在工業(yè)物業(yè)市場總體表現(xiàn)平穩(wěn)的前提下，低附加值的中小型制造型企業(yè)在深生存空間越來越小，確有一些外貿(mào)企業(yè)生意慘淡，騰出廠房，搬離了深圳。

“叮叮當(dāng)……”方形木質(zhì)音樂盒里傳來優(yōu)美的旋律，9月5日，在深圳西鄉(xiāng)某禮品制造廠里，老板陳廠長已是“愁云密布”。今年的禮品出口形勢嚴峻，本是圣誕禮品訂單“爆發(fā)”的旺季，卻遭遇了寒冬，陳廠長表示，當(dāng)下出口的訂單和利潤大幅下滑，他的公司已砍掉一半的生產(chǎn)線，工人辭退了一半，廠房、宿舍也騰出了近一半面積，生意比2008年更慘淡。陳廠長的遭遇并不是偶然。

記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，不只是禮品行業(yè)，玩具、服裝、鞋廠等出口加工制造企業(yè)，生意慘淡，部分企業(yè)甚至停產(chǎn)。今年外貿(mào)形勢異常嚴峻，讓很多外銷企業(yè)仿佛走入“冰川期”。某國際知名物業(yè)顧問公司投資部相關(guān)負責(zé)人向深圳商報記者透露，目前由于外需不足、出口銳減導(dǎo)致外貿(mào)利潤嚴重縮水甚至虧本；工廠開工不足、放長假、裁員的現(xiàn)象也隨之發(fā)生。他介紹，在空置廠房的企業(yè)中，還有一部分是生產(chǎn)性的外資企業(yè)，由于人力成本上升、用工管制嚴格，他們將工廠遷到了周邊的越南、馬來西亞等國。

令人欣慰的是，部分空置的廠房已經(jīng)被一些發(fā)展迅猛的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)承接。“隔壁有棟廠房空出來，正詢問我們要不要承租。”深圳市崧鼎科技有限公司總經(jīng)理盧舜毅介紹，原來這棟廠房租戶為一家港資企業(yè)，做服裝代工生意，如今外銷萎靡不振，該公司被迫壓縮了一半產(chǎn)能，騰出了一棟廠房。

外貿(mào)形勢的嚴峻和成本的增加，也促使一部分出口加工型的企業(yè)積極轉(zhuǎn)型升級，從而保持了廠房出租率的基本平穩(wěn)。2008年，深圳開成興業(yè)科技有限公司開始創(chuàng)業(yè)，從U盤、MP3等數(shù)碼產(chǎn)品做起，如今的主營業(yè)務(wù)已轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)意類的兒童電子文化教育產(chǎn)品。總經(jīng)理陳偉才給記者算了一筆賬，2008年時，這里的租金大約為12元/平方米，如今上漲到20元以上；普工人力成本由1200元/月上漲至2500元/月，差不多都是翻倍增長。“如果繼續(xù)加工、代工，做那些低利潤的產(chǎn)品，肯定經(jīng)營不下去。”他介紹。

業(yè)內(nèi)人士： 新興產(chǎn)業(yè)需“好環(huán)境”

新興產(chǎn)業(yè)的迅速成長，一方面“承接”了部分空置的廠房。另一方面，也對產(chǎn)業(yè)載體——工業(yè)園區(qū)的配套服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、周邊環(huán)境，提出了更高的要求。

業(yè)內(nèi)人士指出，廠房的出租率只是觀察深圳制造企業(yè)生產(chǎn)狀況的一扇窗，但應(yīng)該綜合考慮，更加關(guān)注深圳企業(yè)的質(zhì)量，而不是數(shù)量。就工業(yè)地產(chǎn)而言，政府部門、社會各界關(guān)注和引導(dǎo)的著力點不能僅停留在提高出租率上，而應(yīng)放在“改籠換鳥”，改造建設(shè)更多的花園式工業(yè)園區(qū)，以適應(yīng)新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)的要求。

深圳市開成興業(yè)科技有限公司總經(jīng)理陳偉才坦言，面對越來越高的用人和原材料成本，他也動過“外遷”的心思，并在內(nèi)地尋找了工業(yè)園區(qū)。但是最近的一次內(nèi)部調(diào)查，讓他放棄了這一念頭。經(jīng)過統(tǒng)計，該公司90%以上的員工不愿搬遷，尤其是年輕工人。他分析說，對于這些工人而言，找工作是一件很容易的事，已完全不同于過去。一方面，他們從老家來到深圳，更看重的是體驗，賺錢是次要的；另一方面，他們對工作和生活的環(huán)境提出了更高要求，比如在固戍，雖然是在原特區(qū)外，但周邊有地鐵站，到市區(qū)逛街也很方便，這是他們選擇企業(yè)的重要理由。

有專家向深圳商報記者表示，從總體的情況來看，目前寶安、龍崗大多數(shù)廠房多建于上世紀八九十年代，還沒有擺脫早期的工業(yè)區(qū)形象，同新加坡、臺灣一流的工業(yè)園有較大差距，但現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展趨勢是更加注重配套服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、周邊環(huán)境。

市中國綜合開發(fā)研究院副院長、深圳市發(fā)展經(jīng)濟研究會理事長曲建教授認為，做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新?lián)Q代工作，必須做好“兩個規(guī)劃一個報告”。一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，即園區(qū)更新改造的發(fā)展方向，不同產(chǎn)業(yè)對園區(qū)的要求不盡相同，如有的園區(qū)服務(wù)于上游的研發(fā)產(chǎn)業(yè)，有的服務(wù)于中游制造業(yè)，有的針對下游的服務(wù)業(yè)；二是產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃；三是投資可行性研究，相當(dāng)于商業(yè)計劃書。當(dāng)前深圳的工業(yè)廠房大多是一、二代廠房，第三、第四代工業(yè)園區(qū)將是未來發(fā)展方向，即注重人與環(huán)境的相互融合，環(huán)境與產(chǎn)業(yè)的相互融合。

當(dāng)務(wù)之急： 以“改籠”實現(xiàn)“換鳥”

去年11月，市委市政府對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提出新的要求，今后要加大舊工業(yè)區(qū)改造力度，促進社區(qū)集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，以土地整備和城市更新增強產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁，著力打造花園式工業(yè)園吸引高端產(chǎn)業(yè)鏈。

據(jù)悉，2011年后的10年，深圳新增建社用地指標僅有42平方公里。深圳市在《關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》中明確提出，要加大新型產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)力度，加快推進新型產(chǎn)業(yè)載體規(guī)劃建設(shè)，以“改籠”實現(xiàn)“換鳥”，根據(jù)“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”的原則，規(guī)劃新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空間，建設(shè)高檔產(chǎn)業(yè)用房和配套設(shè)施，從空間上為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級打好基礎(chǔ)。

記者在采訪中了解到，深圳工業(yè)大區(qū)的老、舊工業(yè)區(qū)的改造升級正在加速推進。

今年，寶安區(qū)正式推出促轉(zhuǎn)型升級的“1+5”系列文件。為支持舊工業(yè)區(qū)改造為新型載體，寶安區(qū)將最高給出不超過1000萬元的建設(shè)補貼。龍崗區(qū)在前期嘗試推出創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的基礎(chǔ)之上，又推出“創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)系列園區(qū)”計劃，其中首批推出了26個符合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移高端化需求的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)。