在經(jīng)歷多輪慘烈的“以價(jià)換量”后，龍頭房企已明顯緩過(guò)氣來(lái)了，新一輪“搶地潮”正在席卷國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)。

　　繼萬(wàn)科、龍湖兩月內(nèi)“豪擲”逾百億拿地后，昨日，上半年高舉降價(jià)大旗的招商地產(chǎn)(微博)(21.12,-0.04,-0.19%)，在13家房企的“圍搶”中脫穎而出，以8.86億元的總價(jià)高調(diào)拿下上海青浦一宅地，折合樓板價(jià)12254元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)75.06%。

　　“確實(shí)太高了，我們一開(kāi)始預(yù)計(jì)的樓板價(jià)在8000元~9000元/平方米。”一位資深地產(chǎn)分析人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，“政府的起拍定價(jià)還是比較理性的，但開(kāi)發(fā)商高昂的拿地?zé)崆榈拇_出人意料。”

　　“保本”難題

　　40家房企關(guān)注，13家房企“瘋搶”。經(jīng)歷一個(gè)多小時(shí)的“鏖戰(zhàn)”后，上海招商置業(yè)有限公司最終以8.86億元的總價(jià)拿下上海徐涇鎮(zhèn)海天花園西側(cè)地塊。

　　公開(kāi)資料顯示，該地塊東至海天花園，南至河道，西至上海高富房產(chǎn)，北至滬青平公路，出讓面積4.82萬(wàn)平方米，容積率1.5，起始總價(jià)5.06億元，起始樓板價(jià)約7000元/平方米。

　　根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍氛圍緊張，一些企業(yè)勢(shì)在必得連連舉牌，甚至有一家企業(yè)舉牌單次“跳價(jià)”便超過(guò)1億，現(xiàn)場(chǎng)的主持人更是多次提醒房地產(chǎn)企業(yè)要理性競(jìng)價(jià)，注意風(fēng)險(xiǎn)。

　　“在調(diào)控的背景下，75%的溢價(jià)率放在全國(guó)都算高的了。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)要盈利將面臨一定困難。現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)標(biāo)的共有13家，其中不乏金地、龍湖等大牌房企的身影，“幾家現(xiàn)金流充沛的大牌房企都非常看好該地塊，相互抬價(jià)以致樓板價(jià)飆升。”

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉對(duì)記者表示，此次樓板價(jià)雖然沒(méi)有超越2010年的巔峰，但是考慮到該項(xiàng)目以中小戶型公寓為主的事實(shí)，這個(gè)地價(jià)已經(jīng)有些不理性了。

　　目前，該地塊周邊公寓樓盤的售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，聯(lián)排別墅的售價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右。

　　值得注意的是，出讓公告規(guī)定，該宗地中90平方米以下中小套型的住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70%，此外，該地塊還需配建5%的經(jīng)適房。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，這樣的要求顯然會(huì)提高企業(yè)的成本，并會(huì)“相對(duì)拉低”整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。“由于樓板價(jià)已經(jīng)高達(dá)1.2萬(wàn)元/平方米，加上各種成本，參照2萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，公寓部分的利潤(rùn)顯然很薄，項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)，甚至有可能低于成本價(jià)出售。”

　　宋會(huì)雍稱，該地塊所在板塊內(nèi)還曾拍出過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，這個(gè)價(jià)位成為房企參與競(jìng)拍的最高底線。2010年2月，在12家企業(yè)的“圍搶”下，上海仁恒置地聯(lián)手和美投資以38.2億元的總價(jià)奪得徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側(cè)B4-01地塊，折合樓板價(jià)15498元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到驚人的431%。

　　“以價(jià)換量”

　　作為定位中高端的房企，招商地產(chǎn)受到調(diào)控的影響較大，在受“高庫(kù)存”影響的上半年還掀起了一波降價(jià)熱潮。

　　經(jīng)歷了1~2月份的傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季后，招商地產(chǎn)自3月份起在全國(guó)范圍內(nèi)掀起一波降價(jià)潮，多個(gè)項(xiàng)目降幅達(dá)30%以上。據(jù)公司2012年半年報(bào)披露，上半年公司實(shí)現(xiàn)簽約面積116.94萬(wàn)平方米，簽約金額161.31億元，同比分別上漲181%和136%。

　　不過(guò)，據(jù)知情人士透露，盡管招商地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)銷售還不錯(cuò)，但其在上海的幾個(gè)項(xiàng)目的銷售并不是非常理想。因此，此次招商地產(chǎn)在上海高價(jià)拿地，確實(shí)令外界感到不解。

　  業(yè)內(nèi)人士張宏偉認(rèn)為，招商地產(chǎn)應(yīng)有布局平衡上的考慮，此前，其在上海的項(xiàng)目多以別墅為主，此次購(gòu)入地塊未來(lái)的主打產(chǎn)品為公寓，這和公司提出的主動(dòng)增加普通住宅產(chǎn)品比重的思路是一致的。

　　“縱觀招商地產(chǎn)今年至今的表現(xiàn)，其基本上是一邊‘跑量’，一邊‘拿地’。”張宏偉稱，此前招商地產(chǎn)拿下的地塊性價(jià)比都還是比較高的，此次高價(jià)拿地，說(shuō)明公司對(duì)樓市的未來(lái)依然看好。

　　招商地產(chǎn)在半年報(bào)中稱，近兩年，公司不斷尋求機(jī)會(huì)在行業(yè)周期波谷時(shí)適當(dāng)增加具有較佳區(qū)位及成本優(yōu)勢(shì)的土地資源。上半年，公司在貴州畢節(jié)、北京、天津等地通過(guò)招拍掛及股權(quán)收購(gòu)方式獲取4塊項(xiàng)目用地，補(bǔ)充項(xiàng)目資源119萬(wàn)平方米。

　　記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入下半年，招商地產(chǎn)有加速拿地的跡象。8月22日，招商地產(chǎn)公告稱，公司通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式“曲線”獲得部分土地使用權(quán)，涉及土地面積32.56萬(wàn)平方米，地價(jià)總額36億元。

　　張宏偉稱，面對(duì)嚴(yán)厲調(diào)控，部分房企在“以價(jià)換量”并獲得現(xiàn)金回籠的基礎(chǔ)上，謹(jǐn)慎拿地及時(shí)“換倉(cāng)”將會(huì)成為其謀求下一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)的重要手段。