深圳廠房空置率創歷史高位

作為中國制造業最發達的地區之一，深圳工業廠房的表現或成為觀察產業走向的晴雨表。

　　 近期有媒體報道稱深圳制造業“頹廢”，深圳廠房空置率創歷史高位，甚至超過2008年金融危機時的水平，租金也一路下跌。

　　 當前深圳廠房空置和租金情況到底如何？租金漲跌背后又隱藏著怎樣的產業轉移趨勢？近日，深圳商報記者走訪寶安、龍崗等地的工業園區了解到，近期深圳廠房空置率雖有小幅提升，但租金保持穩定。同時，記者還捕捉到轉型升級的一個新亮點：部分空置廠房已被新能源、新材料等一批重點扶持的新興產業企業所承接。專家分析認為，新興產業的企業及時“補位”，以及其未來產業鏈的不斷擴張，將為深圳工業園的轉型升級增加更多的含金量和產業輻射力。

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　　 記者調查： 空置率略升租金企穩

　　 近日，記者在工業區比較集中的寶安區西鄉街道固戍片區看到，這里依然繁忙，企業招工的小攤隨處可見，航城大道邊的工廠宿舍，掛滿了晾曬的衣服。

　　 陳偉才的企業就在其中。他是深圳市開成興業科技有限公司總經理，三年來，他的團隊一直在這個工業區，盡管租金上漲了近一倍。記者看到，該公司還在招聘員工，前來面試的人也有不少，而陳偉才也打了幾個電話，詢問附近還有沒有空置的廠房，他還打算增加廠房面積。

　　 固戍片區的情況并非個案。深圳的廠房主要集中在寶安和龍崗，記者近日對兩區多個工業區調查發現，工業物業空置率略有提升，但未現大面積空置，租金總體保持平穩。同時，工業廠房空置情況與其坐落地段、配套設施等密切相關。一些地段好的廠房，空置的時間不會超過一周，價格甚至小幅上漲。

　　 “空置廠房其實不太多，租金也未出現明顯下跌。這與上一次金融危機明顯不同！”深圳市政協委員、某知名工業公司總經理歐陽先生向深圳商報記者介紹，其中很重要的一個原因是，2008年以后，很多制造企業內銷、外銷兩條腿走路，轉型升級的企業也不斷增多，因此現在有了較強的抗風險能力。據悉，今年1～7月，深圳市外商投資加工貿易企業內銷額為3535億元，同比增長3.55%。國內市場再次成為企業避風港。

　　 歐陽先生表示，目前他的公司在寶安、龍崗的物業，出租率總體保持在98%左右，其中內銷企業、新型產業企業需求穩定且不斷增多。2012年二季度深圳市出租屋抽樣調查顯示：深圳的廠房在經過這幾年的較快發展之后，供求關系的變化成為租金變化的重要推動力，截至去年底，深圳的廠房租金累計漲幅已達3成，今年開始平穩。廠房租金連續兩個季度持平。

　　 業內人士分析指出，今年以來，一方面，持續下行的外圍經濟對制造企業壓力持續加大，一些企業搬離深圳或減少開工，空置現象略有提升；而另一方面，城區舊工業區的更新改造也令供應有所減少，一些抗風險能力強的新興產業企業、大型企業依靠深圳產業鏈優勢而繼續租用廠房，因此整體租金價格并未出現太大的浮動。

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　　 新亮點浮現： 新興產業及時“補位”

　　 近年來，深圳率先出臺戰略性新興產業振興發展規劃及配套政策，重點發展生物、互聯網、新能源、新材料、新一代信息技術和文化創意六大戰略性新興產業。在政府的大力扶持下，新興產業通過源頭創新、開拓市場，活力大增。記者在采訪中了解到，新興產業發力積極承接部分空置廠房成為一大亮點。

　　 據了解，在工業物業市場總體表現平穩的前提下，低附加值的中小型制造型企業在深生存空間越來越小，確有一些外貿企業生意慘淡，騰出廠房，搬離了深圳。

　　 “叮叮當……”方形木質音樂盒里傳來優美的旋律，9月5日，在深圳西鄉某禮品制造廠里，老板陳廠長已是“愁云密布”。今年的禮品出口形勢嚴峻，本是圣誕禮品訂單“爆發”的旺季，卻遭遇了寒冬，陳廠長表示，當下出口的訂單和利潤大幅下滑，他的公司已砍掉一半的生產線，工人辭退了一半，廠房、宿舍也騰出了近一半面積，生意比2008年更慘淡。陳廠長的遭遇并不是偶然。

　　 記者近日走訪發現，不只是禮品行業，玩具、服裝、鞋廠等出口加工制造企業，生意慘淡，部分企業甚至停產。今年外貿形勢異常嚴峻，讓很多外銷企業仿佛走入“冰川期”。某國際知名物業顧問公司投資部相關負責人向深圳商報記者透露，目前由于外需不足、出口銳減導致外貿利潤嚴重縮水甚至虧本；工廠開工不足、放長假、裁員的現象也隨之發生。他介紹，在空置廠房的企業中，還有一部分是生產性的外資企業，由于人力成本上升、用工管制嚴格，他們將工廠遷到了周邊的越南、馬來西亞等國。

　　 令人欣慰的是，部分空置的廠房已經被一些發展迅猛的新興產業企業承接。“隔壁有棟廠房空出來，正詢問我們要不要承租。”深圳市崧鼎科技有限公司總經理盧舜毅介紹，原來這棟廠房租戶為一家港資企業，做服裝代工生意，如今外銷萎靡不振，該公司被迫壓縮了一半產能，騰出了一棟廠房。

　　 外貿形勢的嚴峻和成本的增加，也促使一部分出口加工型的企業積極轉型升級，從而保持了廠房出租率的基本平穩。2008年，深圳開成興業科技有限公司開始創業，從U盤、MP3等數碼產品做起，如今的主營業務已轉變為創意類的兒童電子文化教育產品。總經理陳偉才給記者算了一筆賬，2008年時，這里的租金大約為12元/平方米，如今上漲到20元以上；普工人力成本由1200元/月上漲至2500元/月，差不多都是翻倍增長。“如果繼續加工、代工，做那些低利潤的產品，肯定經營不下去。”他介紹。

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　　 業內人士： 新興產業需“好環境”

　　 新興產業的迅速成長，一方面“承接”了部分空置的廠房。另一方面，也對產業載體——工業園區的配套服務、基礎設施、配套設施、周邊環境，提出了更高的要求。

　　 業內人士指出，廠房的出租率只是觀察深圳制造企業生產狀況的一扇窗，但應該綜合考慮，更加關注深圳企業的質量，而不是數量。就工業地產而言，政府部門、社會各界關注和引導的著力點不能僅停留在提高出租率上，而應放在“改籠換鳥”，改造建設更多的花園式工業園區，以適應新興產業企業的要求。

　　 深圳市開成興業科技有限公司總經理陳偉才坦言，面對越來越高的用人和原材料成本，他也動過“外遷”的心思，并在內地尋找了工業園區。但是最近的一次內部調查，讓他放棄了這一念頭。經過統計，該公司90%以上的員工不愿搬遷，尤其是年輕工人。他分析說，對于這些工人而言，找工作是一件很容易的事，已完全不同于過去。一方面，他們從老家來到深圳，更看重的是體驗，賺錢是次要的；另一方面，他們對工作和生活的環境提出了更高要求，比如在固戍，雖然是在原特區外，但周邊有地鐵站，到市區逛街也很方便，這是他們選擇企業的重要理由。

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