作為東莞“三舊”改造的綱領(lǐng)性指導(dǎo)文件，《加快推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的若干意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)，將于9月1日起實(shí)施，持續(xù)至2015年8月31日。
　　據(jù)了解，為了鼓勵(lì)舊廠房用地整合改造，工業(yè)用地的容積率等多個(gè)限制都已經(jīng)放寬，新文件甚至突破性地引入了“工業(yè)地產(chǎn)”的概念：即占地15畝且容積率1.5及以上的舊改項(xiàng)目，改造后建成的工業(yè)大廈等可分割出售，并可以辦理獨(dú)立的《房地產(chǎn)權(quán)證》。另外，舊廠房業(yè)主自行改造后甚至可用于建設(shè)企業(yè)總部，但只租不售。《意見(jiàn)》明確要在3年的“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃期限內(nèi)，盤(pán)活和整合1萬(wàn)畝舊廠房用地，建設(shè)一批產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、都市型工業(yè)園和多層、高層工業(yè)樓宇。
　　立足制造業(yè)引入“工業(yè)地產(chǎn)”概念
　　東莞市“三舊”辦綜合協(xié)調(diào)組組長(zhǎng)張映強(qiáng)介紹，此前由于利益的導(dǎo)向，東莞的“三舊”改造項(xiàng)目與其它城市一樣，多用于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)或商品住宅。而此次《意見(jiàn)》的發(fā)布則重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“優(yōu)二強(qiáng)二”，發(fā)展產(chǎn)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目，包括傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。
　　其中，占地15畝及以上，且容積率1.5及以上的改造項(xiàng)目，將獲得更多優(yōu)惠政策。最大的突破就是，項(xiàng)目改造后建成的工業(yè)生產(chǎn)使用部分，如多層的工業(yè)大廈，可分割出售，并參照商品房辦理《預(yù)售證》的做法，為分割出售部分辦理獨(dú)立的《房地產(chǎn)權(quán)證》。這意味著，“三舊”改造將引入工業(yè)地產(chǎn)的概念，工業(yè)廠房也像商業(yè)地產(chǎn)和商品住宅項(xiàng)目一樣，可以進(jìn)入市場(chǎng)。 
工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地容積率不設(shè)上限
　　此次《意見(jiàn)》中表述：經(jīng)市經(jīng)信部門(mén)認(rèn)定的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項(xiàng)目(下稱2.5產(chǎn)業(yè))，可使用工業(yè)用地，但不得改變用途。張映強(qiáng)解釋，這意味著改造后土地可用于2.5產(chǎn)業(yè)，包括現(xiàn)代信息服務(wù)、物流會(huì)展、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意、服務(wù)外包。舊廠房業(yè)主自行改造后，甚至可以直接用于建設(shè)上述產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部。不過(guò)，建成后，只準(zhǔn)自用和出租，不準(zhǔn)對(duì)外出售。
　　為了提升土地的承載力，在符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的前提下，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地的容積率不設(shè)上限。即工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地上的樓宇可以盡量“拔高”。張映強(qiáng)介紹，這是為了節(jié)約集約用地，向空間要土地。
　　不走老路
　　“三舊”要融入鎮(zhèn)街總規(guī)
　　記者：有聲音反饋，目前東莞的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未出，討論多年的區(qū)劃調(diào)整也未明朗，如果“三舊”改造還是在獨(dú)立的地塊上做文章，工業(yè)用地開(kāi)發(fā)分散，可能重復(fù)浪費(fèi)，無(wú)法形成集群效應(yīng)，還是走回30年前的老路。
　　張映強(qiáng)（東莞市“三舊”辦綜合協(xié)調(diào)組組長(zhǎng)）：我們也是意識(shí)到這一點(diǎn)，所以《意見(jiàn)》里也強(qiáng)調(diào)，“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃要實(shí)現(xiàn)三規(guī)融合，將城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃有機(jī)結(jié)合。另外，東莞發(fā)改部門(mén)制定的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃今年年底就將完成。我們也在督促東莞各鎮(zhèn)街修編自己轄區(qū)的“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，要求各鎮(zhèn)街根據(jù)自己的產(chǎn)業(yè)比例和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)來(lái)編修“三舊”改造規(guī)劃。所以到下一個(gè)規(guī)劃期，全市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等都出來(lái)后，這三個(gè)方面可以融合得更好。
出讓金分成調(diào)整是為了加強(qiáng)市統(tǒng)籌
　　記者：為什么《意見(jiàn)》中，“三舊”改造中房地產(chǎn)用地受到限制，同時(shí)，土地出讓金市、鎮(zhèn)、村的比例分成也有調(diào)整，鎮(zhèn)一級(jí)的分成減少了20%？
　　張映強(qiáng)：從全市可持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)看，這些條文的導(dǎo)向都很明確：就是不希望“三舊”改造都去搞房地產(chǎn)，鼓勵(lì)改造用地多用于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)項(xiàng)目。
　　《意見(jiàn)》有說(shuō)明，如果是現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變用途，只改變?nèi)莘e率的，不需交土地出讓金。需要上交土地出讓金的都是將工業(yè)用地改為商住或住宅用地的項(xiàng)目。所以，故意將鎮(zhèn)區(qū)一級(jí)的分成比例下調(diào)，就是為了抑制“工改商”。另外，減少鎮(zhèn)一級(jí)的分成，將其納入市的專項(xiàng)改造資金，也是想加強(qiáng)市里對(duì)“三舊”改造的統(tǒng)籌調(diào)配，全市一盤(pán)局。
　　專家觀點(diǎn)
　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任林江步子要更大點(diǎn)，應(yīng)鼓勵(lì)土地入股。
　　對(duì)比以前，《意見(jiàn)》對(duì)制造業(yè)和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的扶持力度更大，補(bǔ)貼增多，無(wú)疑是很大的突破。但是，政府還應(yīng)該把步子邁得更大一點(diǎn)，考慮得更長(zhǎng)遠(yuǎn)，應(yīng)該鼓勵(lì)土地入股。
　　按照現(xiàn)在的思路，村集體的最終得益還是依賴土地，依靠收租。可是企業(yè)發(fā)展壯大后要遷移呢？根本出路，還是要把改造后的土地入股，村民做了股東，才能參與企業(yè)分紅，企業(yè)做得越好，村民的分紅也越多，兩者的利益相連，也更能鼓勵(lì)村集體推動(dòng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。這是一個(gè)良性循環(huán)。當(dāng)然，很多工廠、企業(yè)可能不愿意讓村民入股，要執(zhí)行有難度。可是，政府應(yīng)該明確這一個(gè)方向。不然，和30年前一樣，村民和企業(yè)的關(guān)系還是房東和房客。
　　另外，“三舊”改造后，有利于引入創(chuàng)新型企業(yè)和大企業(yè)，有助于村民就業(yè)、引入外來(lái)人才，對(duì)于村集體經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)。但是所有這一切都要靠村民自己去把握，目前的政策就只是一個(gè)基礎(chǔ)。可是，很多政策利好對(duì)村民來(lái)說(shuō)還是“天書(shū)”，他們?cè)谝肫髽I(yè)時(shí)，甚至還寫(xiě)不出像樣的商業(yè)計(jì)劃書(shū)。所以，除了國(guó)土部門(mén)，市政府也需要統(tǒng)籌考慮，怎樣為“三舊”改造提供更多的細(xì)節(jié)支撐。 
瑞峰置業(yè)副總經(jīng)理姚麗君：引入工業(yè)地產(chǎn) 幫中小企業(yè)度過(guò)危機(jī)
　　從這次《意見(jiàn)》的發(fā)布內(nèi)容看，政府的態(tài)度很明確：工業(yè)用地的改造就是要有以制造業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。(來(lái)源:南方都市報(bào) 南都網(wǎng))
　　新政執(zhí)行后，工業(yè)用地可以引入2.5產(chǎn)業(yè)，物流、會(huì)展等進(jìn)入后，工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈條就更加完善。這個(gè)對(duì)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，很有現(xiàn)實(shí)意義。引入工業(yè)地產(chǎn)，則是更大的突破。東莞其實(shí)有，比如天安數(shù)碼城，就是大開(kāi)發(fā)商拿地，重資打造大型的工業(yè)園區(qū)或孵化園區(qū)，再分割出售給中小型企業(yè)。但是，這種模式的發(fā)展一直以來(lái)都只限于高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并未放開(kāi)。
　　現(xiàn)在引入到“三舊”改造中，并擴(kuò)大到普通產(chǎn)業(yè)，對(duì)于成長(zhǎng)中的中小型制造業(yè)企業(yè)，更具有誘惑力。他們的資金實(shí)力有限，無(wú)法單獨(dú)蓋廠房，常年租廠房，又無(wú)法積累固定資產(chǎn)。以后，工業(yè)大廈都可以分割銷(xiāo)售，這種中小型企業(yè)就可以購(gòu)入，作為企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的模式。這也有助于企業(yè)在東莞扎根。現(xiàn)在，需要將這些利好落地，幫助東莞大量中小型制造企業(yè)度過(guò)這一世界性的危機(jī)。
　　三舊改造項(xiàng)目入市條件
　　占地15畝及以上，且容積率1.5及以上的“工改工”項(xiàng)目，將獲得更多優(yōu)惠政策。如多層的工業(yè)大廈，可分割出售，并參照商品房辦理《預(yù)售證》的做法，為分割出售部分辦理獨(dú)立的《房地產(chǎn)權(quán)證》。該項(xiàng)目必須符合3個(gè)條件：1.改造后的用地為有償出讓的國(guó)有工業(yè)用地；2.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的容積率達(dá)到1.5以上(含本數(shù))；3.受讓人為在莞登記注冊(cè)的企事業(yè)單位，并符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件。

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