據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)深圳公司消息，8月29日，深圳市地方稅務(wù)局、深圳市規(guī)劃和國土資源委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于實(shí)施存量非住宅類房產(chǎn)交易計稅價格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，根據(jù)通告，今后將對深圳市范圍內(nèi)的存量非住宅類房產(chǎn)交易成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，實(shí)行按計稅參考價格規(guī)定計征各項(xiàng)稅款。該通告將從2012年10月1日起執(zhí)行，有效期5年，具體時間從納稅人在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買賣合同的時間為準(zhǔn)。

　　這一措施的實(shí)施，將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)交易成本大幅提升。而它的背后，則是各地商業(yè)地產(chǎn)投資熱的泡沫化。

　　據(jù)記者了解，近年來，各地方政府為拉動城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和提升城市形象，大力推動商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資，尤其在二三線城市的核心區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，大量商業(yè)綜合體項(xiàng)目拔地而起。據(jù)統(tǒng)計2009年至2012年，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額月均同比增長30%左右，增速是同期住宅開發(fā)的1.3倍。2012年上半年，這一差異擴(kuò)大至2倍。

　　商業(yè)地產(chǎn)快速增長的原因

　　商業(yè)地產(chǎn)熱度緣何急劇升溫？21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場研究部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，首先，商業(yè)地產(chǎn)不受此輪調(diào)控限制，大量原住宅地產(chǎn)的投資流向商業(yè)地產(chǎn)；其次，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)得到地方政府的支持，它能提升城市形象，帶來穩(wěn)定稅收；再次，在一線城市住宅土地越來越少的大背景下，不少開發(fā)商有轉(zhuǎn)型需要。

　　泡沫化風(fēng)險顯著

　　據(jù)介紹，目前從全球范圍來看，在建的大型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目80%都在中國。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海公司反饋，2012年上海將有22個商業(yè)綜合體項(xiàng)目入市；北京預(yù)計有17個零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市，體量達(dá)94萬平方米，其中購物中心面積達(dá)78萬平方米；成都同時在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到100多個，其中市區(qū)57個，面積規(guī)模達(dá)到3400萬平米左右的體量；在深圳，大型集中式商業(yè)項(xiàng)目面積在未來5年將增長87%，接近翻倍，而未來5年供應(yīng)量相當(dāng)于深圳過往30年存量集中式商業(yè)的總和，預(yù)計年底深圳大型優(yōu)質(zhì)商鋪總存量將達(dá)190萬平方米。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)下屬商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部監(jiān)測，近兩年來，北京的寫字樓市場異常火爆，熱點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽敲科矫鬃饨鸲计毡闈q幅在30%左右，有的項(xiàng)目達(dá)到50%以上，熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)寫字樓的滿租率普遍在90%以上。據(jù)負(fù)責(zé)出租寫字樓的中介經(jīng)紀(jì)人介紹，目前北京購買寫字樓的客戶也通過中介渠道尋找房源，基本上都是以投資為主，主要是因?yàn)閷懽謽遣皇堋跋拶彙庇绊憽?

　　政策調(diào)控勢在必行

　　值得指出的是，近年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的部分企業(yè)，缺乏商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，對開發(fā)前景盲目樂觀，隨著商業(yè)地項(xiàng)目的入市，后期的招商運(yùn)營問題將十分尖銳。21世紀(jì)不動產(chǎn)表示，我國仍處于城鎮(zhèn)化加速的中期，城市商業(yè)整體而言確實(shí)有著廣闊的前景，但是，過猶不及。短期來看，很多城市存在商業(yè)地產(chǎn)大量集中開發(fā)導(dǎo)致產(chǎn)能過剩的風(fēng)險。比如一線城市在同一個區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)多個大中型商業(yè)項(xiàng)目，在滿足當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)市場需求的情況下，項(xiàng)目間運(yùn)營必然面臨惡性競爭，在二三線城市，甚至是三四線城市，普遍存在盲目開發(fā)而忽略當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力的現(xiàn)象。從21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)下屬的商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部反饋來看，一些城市即將入市的項(xiàng)目招商情況不容樂觀，產(chǎn)品銷售勢頭也有所減緩。

　　雖然國家調(diào)控的重點(diǎn)是住宅，但商業(yè)地產(chǎn)的過熱也必將引起主管部門的注意。深圳對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控便是一個信號。不過，21世紀(jì)不動產(chǎn)表示，要真正抑制商業(yè)地產(chǎn)投資過熱，關(guān)鍵還應(yīng)提高其持有環(huán)節(jié)的成本。