東莞“三舊”改造新政公布，一反多年舊改就是搞房地產(chǎn)的態(tài)度，政府對(duì)工業(yè)地產(chǎn)青睞有加，政策也更為寬松：舊廠房業(yè)主自行改造，可直接建成企業(yè)總部。這意味著，原有的工業(yè)用地不需轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)，就能建起連片的寫字樓。 

　　利好釋放，房地產(chǎn)商卻并不那么熱情。反倒是一些制造業(yè)服務(wù)企業(yè)早早行動(dòng)了起來。業(yè)界人員分析，這一利好誘惑的將是轉(zhuǎn)型的高端制造業(yè)。

　　“難有收益回報(bào)。”具體的執(zhí)行辦法尚未公布，不少房地產(chǎn)商已從官方的只言片語中如此判定，有宏遠(yuǎn)地產(chǎn)人員甚至擔(dān)心“投了錢收不回來”。

　　最大的“緊箍咒”是只租不售。根據(jù)東莞“三舊”辦的介紹，占地規(guī)模15畝以上，且容積率高于1.5的舊廠房，自行改造后可以建企業(yè)總部，但引入的必須是政府指定的物流、會(huì)展等2.5產(chǎn)業(yè)(生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項(xiàng)目)，而且，只準(zhǔn)自用、出租，不準(zhǔn)出售。

　　有房地產(chǎn)商分析，他們可以通過各種方式介入改造，但建寫字樓投入大，回報(bào)周期長，一般的地產(chǎn)商都不敢自持物業(yè)。連片的寫字樓建成后不能出售套利，資金鏈吃緊。

　　另一大制約則是“地段”。據(jù)了解，這類舊廠房多分布于非中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)難與南城總部基地、臺(tái)商大廈相比，政府的公共服務(wù)和金融等產(chǎn)業(yè)配套低端，更不及前者。未來靠出租獲益也有限。

　　東莞中原研究部高級(jí)研究員韋天使分析，部分房地產(chǎn)商或許會(huì)從公司產(chǎn)業(yè)布局的角度出發(fā)，介入“三舊”改造“但很難有大規(guī)模的進(jìn)軍。”

　　房地產(chǎn)商“不感冒”，別人卻已磨刀霍霍。進(jìn)駐東莞三年的電子商務(wù)龍頭盛世商潮近日就租下南城高盛科技園對(duì)面的連片舊廠房，自行改造，將上下游企業(yè)悉數(shù)引入。

　　盛世商潮企劃部經(jīng)理許社功介紹，東莞大量的制造業(yè)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型，盛世商潮今年發(fā)起電子商務(wù)外包服務(wù)，承包玩具、服裝等廠商的網(wǎng)絡(luò)銷售，簽約企業(yè)已有60家。每天發(fā)出的快遞數(shù)千單，原來功能單一的寫字樓已不能滿足需求。總部最終決定整體遷移，將南城的舊廠房改造成了電子商務(wù)園區(qū)：除了集團(tuán)的行政客服部門，這里還將有各家物流公司的駐點(diǎn)，大型倉儲(chǔ)用地、展廳。此外，廠商轉(zhuǎn)內(nèi)銷，需要?jiǎng)?chuàng)建自有品牌，下游企業(yè)包括商標(biāo)事務(wù)所、品牌營銷策劃公司等也一并引入。連各家廠商的設(shè)計(jì)部門也陸續(xù)進(jìn)駐，便于就網(wǎng)絡(luò)的銷售情況調(diào)整設(shè)計(jì)等。也就是說，整個(gè)生產(chǎn)鏈條都被集中到電子商務(wù)園區(qū)中。

　　這一模式被業(yè)界冠以新的名號(hào)，“有東莞特色的生產(chǎn)型企業(yè)總部”。有進(jìn)駐東莞的工業(yè)地產(chǎn)巨頭就透露，這種新型的企業(yè)總部或是轉(zhuǎn)型的高端制造業(yè)企業(yè)才是未來“三舊”改造新政的受益方。

　　相關(guān)人員分析，東莞的傳統(tǒng)制造業(yè)在向高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型后，生產(chǎn)部分其實(shí)已剝離出去，多保留科技研發(fā)和銷售部門。黃金地段的寫字樓造價(jià)高，不能滿足他們的需求。連片的舊廠房改造后，卻能與之相契合：比如，工業(yè)用地上建成的科研辦公用房，樓高和樓板承重等要求更高，更適合安置較重的研發(fā)設(shè)備。另外，還可以為企業(yè)增加大型展廳、倉儲(chǔ)等。據(jù)了解，塘廈等不少電子企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)后都到鎮(zhèn)區(qū)物色這類辦公樓。