新一輪調(diào)控已滿兩年，在當(dāng)下，又浮現(xiàn)出回暖和繼續(xù)走低的爭論。在針對住宅投資、投機性需求的調(diào)控基調(diào)未有任何松動跡象的當(dāng)口，不可回避的是這部分被“限制”的需求已經(jīng)在另一個領(lǐng)域得到了一定程度的釋放，那就是商業(yè)地產(chǎn)的投資。

　　原本商業(yè)就并不十分火爆，甚至在兩年前就表現(xiàn)出大型購物中心“競爭過度”的這個城市，一時間但凡商業(yè)也都炙手可熱。盡管零售業(yè)普遍庫存大、成本上漲利潤壓縮，但附著在利潤漸微的個體小商戶之上的街鋪、寫字樓商場鋪，都不可思議地在瞬間跨進興旺的時代。我們走訪新城區(qū)的社區(qū)街鋪市場發(fā)現(xiàn)，和這兩年街鋪一路飆升的售價和動輒日光盤的火熱相比，一些交樓后的商鋪并沒有傳說中那么風(fēng)光，甚至出現(xiàn)了出租難、轉(zhuǎn)手不賺錢、大量空置的現(xiàn)象。被商鋪售樓員念過無數(shù)遍的“一鋪養(yǎng)三代”，放到三年的短暫時空去看，很多都變成了“一鋪養(yǎng)三年”。商鋪投資，成了投資者共同相信的一個神話，但現(xiàn)實是：等不來神話，該怎么辦？

　　惠州新城商鋪只是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資風(fēng)險的一個縮影。實際上，全國去年以來商業(yè)地產(chǎn)投資都大幅增加。有數(shù)據(jù)顯示，2011年商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)用房投資7370億元，辦公投資2544億元，分別增加了30.5%、40.7%之多。近日也有專家提醒中國年均商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬至2000萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量存在過剩的風(fēng)險。

　　在采訪過程中，中介的銷售人員常常提及一些商業(yè)地產(chǎn)投資的神話。動輒舉例深圳某項目，或是惠州金裕碧水灣的街鋪五年間從1萬元/平方米漲到4萬元/平方米，或是T C L嘉園的街鋪五年間從8000漲到25000元/平方米。但整體商鋪投資回報率僅在3%-4%，即便是數(shù)碼街商圈最旺的鋪面年回報率也僅5%-6%的信息卻很少傳遞給投資者。更不用說，商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜的差別性和長期空置、需要持續(xù)投入的風(fēng)險。因此，商鋪投資光信神話是遠遠不夠的，還需要投資者更多地補充專業(yè)知識，理性地評估可能面臨的風(fēng)險。