工業地產市場和產業鏈是關鍵

工業地產市場和產業鏈是關鍵
目前，隨著中國經濟的快速發展，越來越多的境外企業來華投資，并且不少企業在中國設置生產基地，工業地產日趨升溫。全球第二大上市工業地產集團嘉民集團現身上海，而更早進軍中國的全球工業地產老大普洛斯集團已將視線轉移到二線城市。

在國內一些城市，為適應發展的需要，工業用地逐漸升級為符合新經濟和新型工業化發展的產業需要，不少的住宅地產企業也轉型走工業地產路線。包括復地、富力、合生創展在內的大開發商也紛紛搶先進入工業地產領域。

有報告顯示，2007年第三季度，北京工業市場各類物業的需求繼續保持強勁，延續了2007年前幾個季度以來的良好發展勢頭。市場對物流設施的需求大幅增長，從地域上看，這種需求主要集中在通州區和機場地區。但是，由于以上兩個地區優質物流物業的可供量總體比較匱乏，進入市場的新增物流物業很快便被市場吸納。本地開發商開發出的設計良好、功能完備的物流物業，得到了租賃市場的大力追捧。

那么當前的工業地產呈現著怎樣的態勢，工業地產未來的走勢如何？帶著種種問題記者采訪了中國城市發展研究院常務副院長章惠生和北京聯東投資（集團）有限公司營銷總監趙錦明。

政府在工業地產方面有怎樣的政策？工業地產經歷了怎樣的過程？其最重要的制約因素是哪幾方面？

趙錦明："招排掛"可以說是對工業地產重大調整，改變了拿地方式。國家對工業地產實行"招排掛"以后，市場更加規范了，同時開發商拿地的成本也提高了。因為工業地產不同于住宅的一次性銷售，也不同于商業地產的租賃，其對當地的持續發展，比商業等都具有積極的意義，因而工業地產以租賃為主。另外，值得大家注意的是工業地產投資門檻較高，回報周期長，收益相對穩定，一般在8-10年。

從目前的工業地產形式看，一般有兩種情形，一是建設標準廠房，二是建設專業的研發廠房，但目前多數的園區為標準廠房。

其實工業地產源于開發區，經過20多年的發展，不少開發區的實際用地已經匱乏。因此在2004年，國務院就頒布了相關文件，目的是為了節約有效的利用土地，鼓勵在開發區內建設標準廠房。但從實際看，早期的工業地產以政府主導為主。如天津的海泰新技術產業園區和始建于上世紀90年代初上海張江高新區。目前工業園的形成，其發展要從兩個角度分析，一是豐富和完善當地的產業鏈，一般工業園區的開發都是以產業鏈的配套開發為主。工業園會圍繞行業的龍頭企業去做文章，上下游的配套企業自然會隨之而來。這樣的話對產業集聚形成了很好的促進作用。二是從專業市場角度分析，開發商會根據專業的市場，如大紅門區域。按當前工業園的發展看，脫離當地的產業鏈和市場的項目是根本沒有出路的。工業園的動遷成本很高，而企業進駐的最重要的一個原因就是市場，另外物流也是制約條件之一。因此工業園區和企業的選址一定要從市場、成本、物流、人才等幾方面去考慮。

工業園的形成對城市規劃有著怎樣的影響？

章惠生：就目前而言，不少工業園所引進來的企業一般都是中小型企業。為什么如此，通過分析我們發現，成本和市場決定一切，從市場看大型企業一般不會進駐，它們一般都有自己的產業基地或工廠。從城市發展規劃來看，工業園區實際是城市空間的有效補充。當一部分契合實際的工業園區形成后，既能帶動當地的經濟發展，又能不斷地對市場的進行開拓，還能解決就業問題，可以說是一種多贏的方式。因此，城市發展工業園區，必須要從綜合角度去考慮。

目前國內工業園區的生存空間是怎樣定位是？及其走勢？

趙錦明：可以肯定的是，工業地產在未來會更加"專業化"，包涵兩個方面：一是各個工業園的發展會具體針對某個產業，把該產業的企業集聚一起，形成"勢力"。二是當地的產業集群發展很好，那么工業園所面臨的問題就是如何升級。隨著兩個"專業化"的不斷推進，整個區域將更有市場競爭力，各個園區和企業也會獲的更大市場空間。工業園也會向高端發展，以研發為主或者是以配套型產業基地為主。

而工業園要獲得發展還必須考慮三大要素：

第一是選址+產業需求+各類配套設施。把這些綜合考慮分析是否能支撐項目的開發。

第二是招商，目前國內的大部分工業地產項目都是依靠政府來招商。從經營角度，開發企業會不自覺的把龍頭企業作為主要的目標客戶，因而培養自己的招商隊伍。

第三是服務能力，首先是依托于當地大環境，如在南方不少地方實行的"一站式"，另外要針對園區內部的企業，開發商要推出自己的特色服務，如人力資源的服務，幫助進駐企業招聘相關人才如產業工人。另外如金融服務法律服務，打造獨特的工業園區物業服務。

工業園區占地的規模多大合適？小型工業園怎樣生存？工業園區如何實現互補性招商？

趙錦明：主要是根據當地的產業規模進行判斷。就北京而言，操作一個工業園區規模在1000畝地相對比較合適。在日本，其GDP的30%左右大概來源于工業地產政府部門對于工業地產支持應該要下大力氣，不僅支持普通企業更要支持高新企業，如金融稅率等多方面的政策支持。

章惠生：如發展小規模的園區，那么一定要走專業化的路線，做到小而精。研發是最重要的一個環節。如科技型工業用地，這類工業園區政府應該從研發的角度去考慮，鼓勵此類園區的發展，這樣就能帶動整個產業鏈，如果只操作密集型的產業園區，只能是解決勞動力的問題。

趙錦明：工業園區的互補性招商應先分析產業鏈，從龍頭企業考慮，在對當某區域的生產企業集聚時，會形成規模有了強大的市場競爭力，所謂不怕"扎堆"。如在寧波某工業園區，都是鑄塑機的生產企業，形成了很大的產業規模。如在大連往往以船舶為依托，上下游的各個產業集聚一起。

章惠生：其實討論了這么多，我們發現工業園的發展也應搞產業化模式，因為當這部分企業形成產業規模之后，其整體競爭力將被放大。鄧小平曾講過，高新技術應當產業化。如何發展高新技術的產業化，其實也是工業地產今后需要考慮方面。

采訪后記

工業地產，作為我國房地產業的組成部分，經歷了從無到有，從多到精的過程。目前。工業地產已經呈現出勃發的態勢，京津唐、長三角、珠三角、東北老工業基地，這些不同的經濟帶，為工業地產提供了良好的土壤。隨著我國經濟帶的轉移，今后會有更多符合國際標準的現代化、環保型工業園區的面市。鑒于工業地產"年輕"，我們期待工業地產能從省地、節能、產業化等多角度去發展。