地王現象不具代表性 國內房價仍處于下降趨勢

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，全國新地王的誕生，從市場角度來看，無可厚非；從房地產調控的角度，卻有礙觀瞻。而據北京媒體報道，萬柳區域個別二手房在“地王”誕生當晚就出現坐地漲價的現象，有的賣房人甚至當天提價20萬元。顯然，地王的出現，對于房價的合理回歸已經產生了不好的影響。　

　　“當前高溢價率的現象讓人回想到2009年-2010年土地市場剛剛開始活躍時的場景。當時，土地市場成交仍然低迷，但是隨后出現高溢價率成交的現象。從原因角度而言，當時土地市場高溢價率的現象一定程度上和"低起拍價"有關系，通過"低起拍價"讓市場呈現出高溢價率現象。隨后，土地市場交易逐漸活躍起來。”同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，如果當前土地市場正在醞釀2009年-2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能使市場走向出現偏差，或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”為主的時期轉為再度收緊。　

　　調控任務依然艱巨　

　　2012年6月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平方米，環比5月上漲0.05%，為連續9個月環比下跌后首次上漲。　

　　與此同時，隨著3至4月份降價促銷效果開始顯現以來，成交量的持續回暖，使過去一直壓制房價上漲的庫存問題，也在一定程度上有所緩解。上海易居房地產研究院的數據顯示，截至2012年6月底，10大典型城市新建商品住宅庫存總量為5425萬平方米，與去年同期相比增長18.86%，環比5月份下降1.85%。10大典型城市新建商品住宅已經是連續第二個月環比回落，目前已回落至接近2011年10月份的水平。而一線城市庫存下降得更為明顯，截至6月底，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量達2609萬平方米，與去年同期相比增長12.94%，與上月相比下降2.72%。北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存量全部回落。上海是近6個月以來庫存首次回落，是自去年10月開始的這一輪庫存周期中最后一個觸頂的城市。而北京已經連續7個月新建商品住宅庫存量回落，近2個月成交量回升迅速，是4個一線城市中去庫存化最順利的城市，也很有可能是價格最先止跌反彈的一線城市。　

　　顯然在房價止跌之后，是否會出現上漲，甚至是2009年下半年那種報復性上漲，成為各方關注的焦點。溫家寶總理隨即在7月7日強調，目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。“首次強調將打擊投機投資性需求作為一項長期政策，表明調控政策層面，對房價上漲依然有很強的威懾。”一位房企內部管理人士指出。　

　　國土資源部也于7月12日表示，今年上半年，全國地產市場總體盤整下行，個別城市再現高價地未改變市場整體偏冷格局。國土資源部強調，將繼續堅定不移貫徹中央關于房地產市場的調控政策，嚴格落實首付款比例、繳款時間、禁止捆綁出讓等政策要求，規范各地土地出讓行為。并強化對已供土地開發利用情況的監管，嚴格落實新《閑置土地處置辦法》，狠抓閑置土地的清理和處置，促進已供土地及時形成有效供給。　

　　7月13日，珠海市住房和城鄉規劃建設局一官員對媒體表示，珠海市限購范圍從香洲主城區，縮小至東起梅花路與情侶路交界處、北到中珠交界線、西到前山河、南到海岸線的區域，限價不作為調控的主要手段。然而當日凌晨，珠海市住規建局主要負責人證實，雙限令松綁措施雖然不違反樓市調控的原則，但因種種原因，還是被緊急叫停，珠海樓市雙限政策維持原狀不變。顯然，一旦地方政府的微調觸碰“雙限”紅線，都會被立即叫停。　

　　上海易居房地產研究院在其報告中指出，預計未來幾個月，在不出臺新的調控政策的前提下，成交量還會保持一段時間的熱度，月度供不應求的局面仍會存在。按以往經驗，供不應求的局面長期存在，必定會帶來價格的上漲，但本次成交量的回升是否會帶來價格的反彈，仍存在不確定因素，主要變量是新一輪的調控政策會否出臺、何時出臺、緊縮力度。另外，當前住宅庫存量依然偏大，多數開發商仍存在以價換量的驅動力。　

　　喜憂參半的半年報　

　　近日，萬科、龍湖、碧桂園等標桿房企相繼發布自己的半年業績報告。從數據上來看，大多數標桿房企都完成了自己全年任務量的一半以上。同策咨詢研究中心數據顯示，截至7月11日，在已公布上半年銷售業績的37家房企中，有19家標桿房企銷售業績飄紅（不低于去年同期銷售業績），總計實現銷售金額約5700億元。　

　　從銷售業績來看，上半年一度慘淡的樓市，并未對標桿房企造成太大影響，反而2季度的成交回暖，很大程度上促進了房企業績的提升。不過從另一數據，也就是凈利潤來看，似乎半年報并沒有看上去那么“美好”。如龍頭之一保利地產，上半年實現簽約面積437.83萬平方米，同比增長28.43%，實現簽約金額502.96億元，同比增長27.47%。在銷售面積和銷售金額同比大幅增長的情況下，凈利潤卻出現同比下滑12.13%的情況。而萬科上半年實現合約銷售金額625.4億元，銷售金額同比下降4.7%。　

　　“部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標，得益于降價促銷的銷售策略，但是降價的另一結果就是開發企業的利潤率明顯會走低，開發企業表面上的業績增長并不代表利潤率的增長。而且如果降價動力消失，下半年銷售業績指標完成與否還值得進一步觀察。此外，盡管一些房企提前或者超額完成其上半年銷售目標，但這些房企幾乎都是高周轉型的大型房企，并不是房地產行業的普遍現象。”張宏偉表示。　

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容近日表示，國內住房市場轉向或房價上漲只是一種假象，國內房價下降趨勢并沒有改變。當前“穩增長”政策被一些人誤讀為大逆轉，但實際上與2008年下半年有很大不同。“可以說，就當前國內住房市場形勢來看，盡管眼花繚亂及看上去新一輪的住房市場繁榮又要開始，盡管一些地方政府推出軟性托市政策，但是只要是差別化的住房信貸政策不改變，那么國內住房市場要想再讓住房投機炒作者興風作浪根本就不可能。如果住房投機炒作者不能夠進入市場興風作浪，加之70%以上無法接受當前過高房價的居民沒有支付能力進入市場，除非住房的價格繼續下跌，住房消費需求才能釋放出來。這是判斷國內住房市場最為重要的依據，也是當前國內房價仍然處于下行通道的政策基點。”易憲容表示。