長沙工業地產供應集中噴發

2012年，新興科技產業園、長沙國際企業中心、中部智谷、妙盛國際企業孵化港、長沙佳海創業中心、恩瑞國際物流中心等一大批獨具特色工業地產項目的集中爆發，預示著長沙工業地產的高速發展已經箭在弦上。

　　而此前低調的工業地產，正在以一種比商品住宅、商辦地產更為理性并更接近國際化的方式快速發展。

　　工業地產迎來發展高峰

　　長沙的大部分工業地產都集中在河西板塊、北城板塊、南城板塊，這些項目各自為政，可能對當地的片區有少許的帶動，但是對整個長沙沒有很大影響，這里邊畢竟還是中小企業。翡翠云天營銷總監雍燦如此評價長沙工業地產的現狀。

　　但從2011年開始，長沙就開始迎來了工業地產發展的小高峰。城南環保科技園、寧鄉國家經開區、金霞經濟開發區、河西麓谷，以及位于星沙的長沙經濟技術開發區，都成為了工業地產集中發力區域，并由此產生了一批如新興科技產業園、長沙國際企業中心、妙盛國際企業孵化港、長沙佳海創業中心等獨具特色的工業地產項目。

　　比如新興科技產業園，這個位于長沙芙蓉南路、伊萊克斯大道，占地230畝，建筑面積約35萬平方米的工業地產項目，已經收到了省內外眾多企業的入駐意向，中國銀行、交通銀行、建設銀行等諸多銀行也對該工業地產項目產生了濃厚興趣。

　　“工業地產對一個城市來講是好事，它大多位于科技園區為中小企業服務，為它們創造一個提升的平臺，對商業、住宅地產是有幫助的。”新興科技產業園營銷總監丁劍宇說。

　　中小企業發展初期的辦公場所和廠房往往都是租賃的，他們要想持續擴張與發展，必須要有一個良好的發展平臺或者持續穩定的辦公、生產環境，這就為工業地產的發展提供了基礎條件。工業地產的發展是得到了政府大力支持，從國家成立中小企業局，到信貸、人力政策等向工業地產傾斜。

　　開發商進軍工業地產

　　事實上，隨著住宅市場的被調控，工業地產受到越來越多開發商的垂青。世茂集團、萬通實業、復地、富力、招商等國內知名開發商都紛紛涉足工業物業投資開發。不僅傳統的住宅開發商大量進軍工業地產，海爾、TCL這樣的制造企業也開始涉足工業地產開發。“如果集中的話對片區是個好事，它會吸引更多的勞動力、提升住宅的商業需求。”

　　雍燦認為，長沙的工業地產還是剛剛起步，它沒有大量的外向型經濟和高科技行業在這里發展，所以競爭還相對很激烈。

　　在長沙暮云、麓谷、星沙、含浦、寧鄉等區域，一大批工業地產項目早已排兵布陣，預示著長沙工業地產供應集中噴發已經箭在弦上。

　　投資的“優選品種”

　　業內人士分析，一個區域如果有100萬平方米的住宅，周邊應該有20%比例的工業地產，或者工業廠房，最少也不能低于12%。只有這樣，區域的住宅和就業才能形成一個閉合的良性發展。

　　而從投資性能分析，擁有獨立產權的工業園區廠房，因為兼具園區主題鮮明、物業長期持有、投資收益率高等特點，更將在相當長一段時間內成為房產投資的“優選品種”，長三角、珠三角城市群方興未艾的“工業地產投資熱”，就佐證了這一說法。

　　[市場解碼]

　　走差異化運營之路

　　面對日益激烈的競爭壓力，工業地產項目也已開始思考差異化運營之路。一些企業科技項目區別于傳統意義上的工業區或科技園，以專注企業社區和企業成長環境綜合建設為途徑，融合產業、金融、商務、商業和生活的復合運營模式。隨著工業領域內的高科技企業迅速成長，傳統的工業地產已經難以滿足他們的要求。新型工業地產正在朝著智能化、舒適化、高檔化發展。工業地產會在一定程度上促進商業地產等的發展，工業地產發展的話就會有大型的企業進駐，隨之而來的員工、勞動力、管理階層等就會有消費量的提升。工業地產做得好會帶動商業地產和其他地產項目的發展，但是商業、住宅做好了卻不一定把工業帶動起來。

　　在新興科技產業園營銷總監丁劍宇看來，工業地產最重要的不光是開發商的打造，關鍵在于政府的扶持，政府的力度決定了這一板塊是否能長遠、可持續、飛速發展。