三水傳統產業試水工業地產

 一種由傳統產業企業主導的“工業地產風潮”正在三水悄然興起。筆者昨日在三水區經促局了解到，以回收廢舊塑料和金屬的寶華再生資源有限公司(以下簡稱寶華)，毅然地跳出自己的本業，通過舊廠房改造、提高容積率及建筑密度等方式，盤活了近200畝用地，準備建成集工業廠房和生活配套于一體的新型“工業地產”。而同樣是從事再生資源回收的友恒再生資源有限公司和以生產塑料工藝品的大成工藝有限公司，也在舊改發展工業地產方面躍躍欲試。　

　“工業地產發展在三水很有前景，并可能成為支持拉動“產業鏈招商”重要的一環。”三水區經促局副局長彭偉文告訴筆者，像海爾這些大企業所需的配件涉及到上下游配套企業，都是工業地產引入的重點，未來區經促局還會幫助這些成熟項目構建中小企業公共服務平臺。

    擔心轉型的未知風險

    筆者從三水區經濟促進局獲悉，截至去年為止，以建材、化工、金屬制品、紡織印染、食品飲料等傳統產業全區工業產值的比重是60%，如此龐大的產業體量，決定了三水傳統產業在轉型時將異常艱難。

    “很多原來靠原始積累的企業家面對轉型升級都是不敢貿然行動，尤其當涉及到一些跨行業涉足，擺在他們面前的是隔行如隔山的問題。”三水經促局副局長彭偉文告訴筆者，不少傳統產業的老板靠原始積累，都積聚了不少的資金，他們更多擔心轉投到非本業領域所帶來的不可預知的風險。“不愿轉、不敢轉、不能轉是傳統產業轉型時的尷尬，也是常態。”

    去年，位于蘆苞的友恒再生資源有限公司和位于西南的大成工藝有限公司都找上門來，主動要求區經促局為其轉型出謀劃策。但當它們了解到經促局提出的通過舊廠房改造、提高容積率及建筑密度等方式，建成新型“工業地產”對外出租的建議時，兩家企業還是略顯躊躇。“它們其實都是在本業難以生存的情況下，才下定決心要轉型升級的，但兩者涉及到的”二改二“發展工業地產項目所需少則一兩個億，多則五六個億，這也讓企業有點猶豫。”

    指明轉型圖景打消企業疑慮

    為了進一步打消企業的疑慮，提振他們的對轉型的信心。三水區經促局積極籌劃，首先為企業指明發展方向。“三水的客觀形勢是土地指標緊缺，而它們都屬于閑置了大量舊廠房土地的企業，如果能夠順勢進駐工業地產，不僅能給他們帶來豐厚的收益，還能幫政府解決中小企業落戶的土地瓶頸。”

    與此同時，對于舊改如何發展工業地產，前期的規劃、招商群體的選擇、園區管理等實質性事宜，兩家企業也在區經促局的指導下逐漸明晰其發展圖景。“未來就是專門針對中小企業，圍繞三水的重點發展的幾大行業，像海爾這些的大企業所需的配件涉及到上下游配套的企業，都是這種工業地產引入的重點，未來區經促局還會幫助這些成熟項目構建中小企業公共服務平臺。”據彭偉文介紹，目前寶華已經完成了報建手續，只剩下相關的審批通過，一旦有合適的項目就會幫助推介引入。

    彭偉文希望通過樹立扶持和樹立像寶華、友恒、大成這樣的典型，來進一步改變靠傳統產業發家致富的企業主在轉型升級的政策導向略顯遲滯現狀。“三水部分的老板的意識還停留在原始積累時期，對政策還十分不敏感，很少主動把握或尋求轉型升級機遇的訴求。”

    個案

    “三步走”謀求華麗轉身

    去年7月，寶華毅然地跳出自己的本業，通過舊廠房改造、提高容積率及建筑密度等方式，盤活了近200畝用地，從再生資源貿易型企業轉而進入工業地產開發行業，將用7年時間打造成生態產業園。

    事實上，傳統產業中先行先試謀求跨行業轉型的企業已并不罕見，三水本土不少傳統產業已經在積極謀求轉型，寶華的跨領域試水正拉開了三水傳統產業轉型的大幕。

    擬7年打造生態產業園

    在蘆苞鎮工業園的內，原本從事再生資源回收的寶華再生資源有限公司也在進軍工業地產，在謀求華麗轉身上躍躍欲試。

    “再生資源回收行業的準入門檻低，行業之間的競爭極大，隨著勞動力成本的愈發提高，這一低端的行業越發困難。”低迷的行業現狀讓寶華再生資源有限公司副總經理趙文風愈發感受到本業的艱難。

    據了解，寶華公司名下擁有近兩百畝工業用地，目前有三家企業租用了部分土地及廠房。隨著國家宏觀政策對房地產市場的調控力度日益加強，其所擁有的工業地產的投資價值也逐漸凸顯。“去年，區鎮兩級政府都在積極提倡舊廠區升級為都市型產業園區，我們向工業地產的轉型也應運而生。”據介紹，園區講投入約6.71億元，改造期從2011年7月1日至2017年6月30日。升級改造完成后總建筑面積為288501.5平方米，容積率為2.21，保守估計入住企業年產值將達到160000—200000萬元。

    從貿易型企業轉而進入工業地產開發行業，寶華將自己定位為專業服務于以符合國家產業政策的高附加值、高新產業為主，以傳統產業為輔的中小企業的一流的園區服務商。“一是現有產業體系的延伸、豐富；二是符合周邊產業環境，順應政府提倡、指引發展路向的產業集聚；三是精致、高端、生態，與服務相結合，利用有限的土地資源，培育出自成體系的符合都市產業發展方向的效益型產業發展升級模式。”趙文風向筆者展示其產業轉型三步走戰略藍圖。

    “生態產業園區”，是寶華轉型致力打造的概念。所以，在招商時，園區將嚴把環保審核關，排除高污染、高能耗、勞動密集型以及低附加值企業，著重引進高新技術企業以及生態環保型企業，再輔以各種生態環保措施，全面避免對環境造成工業污染的可能性。“我們還將以生態理念管理運營項目，實現項目運營上的生態循環，務求將項目對環境的污染降到最低。”

    傳統產業集體謀求跨領域轉型

    事實上，在傳統產業中先行先試謀求跨行業轉型的企業并不罕見。除了之前提到的寶華、寶華、大成外，新升電業也從原來家電變壓器的生產轉入LED領域；白坭的永基陶瓷已成功轉型，關閉后正逐步邁向陶瓷機械領域；興發、廣成、鳳鋁、澳美等大型鋁材企業已與新能源、新光源企業建立戰略合作伙伴關系；佳利達更是挑起大塘工業園的循環經濟的大梁，在污水處理、熱電發熱領域開創了傳統產業環保轉型的新模式。

    現在寶華生態產業城的一期工程的主體已基本完成，計劃今年9月即推出市場。“現在市場的反應還是比較強烈，已有不少有意向的商家與我們接觸。”據預計，初期的3-5年以傳統產業為主，高新技術產業以及戰略新興產業為輔；而隨著寶華生態產業城的進一步發展，用5-8年的時間將逐步使高新技術產業成為園區企業的主體；最后用8-15年的時間進一步將園區打造成部分企業的總部基地。

    “工業地產開發先期需投入大量資金以建設廠房、辦公樓等物業，投資回收期長，面臨的資金壓力較大，同時企業轉型也導致企業人才儲備以及管理經驗上的不足。”另外，趙文風還表示，寶華生態產業城周邊市政配套尚不完善，如沒有路口的紅綠燈和公交停車港灣等市政設施，使園區的安全和便捷存在較大隱患，希望在這方面能得到地方政府的大力支持。

    延伸

    招商引來“外來和尚”，帶動傳統產業轉型升級

    當傳統產業在謀求實現自身的轉型時，事實上，通過產業鏈招商請來的“外來和尚”也在悄然地帶動著三水原有傳統產業的逐步提升。

    “像廣成那樣的傳統鋁型材企業，原來只是做門框等普通的建筑型材，現在光伏產業引入后，也乘勢與太陽能產業嫁接起來，轉做高端、精密的光伏太陽能邊框、支架。”彭偉文認為通過產業鏈招商引入的新興企業恰恰是一種以新促舊、以增量促存量的傳統產業轉型的模式。

    未來三年，三水的產業鏈招商將以產業新城為立足點，圍繞新能源、新材料、節能環保、信息和高端裝備等新興產業以及食品飲料、汽車零部件等傳統優勢產業，按照“招大引強”“選資補鏈”“做優做強”的原則，全面開展產業招商工作。在彭偉文看來，只要充分考慮到企業的轉型的意愿和可能性，在這些新興的產業領域也醞釀著傳統產業乘勢轉型的不少機遇。

    據悉，目前興發、廣成、鳳鋁、澳美等大型鋁材企業已與新能源、新光源企業建立戰略合作伙伴關系，中天星、佳利達等企業積極向太陽能產業進軍。

    另外，隨著近幾年先后引入了可口可樂、紅牛、波蘭can-pack制罐、新加坡謝欽利食品飲料、高頓泰熱能、合俊物流項目等飲料巨頭及其配套項目。健力寶、百威啤酒增資擴產，水鄉工業園正向國際飲料產業高地挺進。本地的龍頭與外來的“和尚”將共同推動飲料產業集群發展。