找了兩年，經(jīng)營(yíng)精密五金的俞喜發(fā)終于找到了心儀的廠(chǎng)房。
　　今年1月，他在大朗高新產(chǎn)業(yè)園租到了新廠(chǎng)房，開(kāi)始進(jìn)行生產(chǎn)。該產(chǎn)業(yè)園共有8棟廠(chǎng)房，每棟5層，高約24米，是標(biāo)準(zhǔn)的高層廠(chǎng)房，引入專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)物業(yè)公司管理。俞喜發(fā)覺(jué)得，即使廠(chǎng)房租金貴一點(diǎn)，但園區(qū)的集約管理使他減少了很多管理成本，也是值得的。
　　2011年開(kāi)建的產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)用地總面積36.21畝。去年7月底，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)高層廠(chǎng)房建設(shè)竣工，總建筑面積約6.9萬(wàn)平方米，與舊的建廠(chǎng)方式相比，面積翻番。承包給專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)公司管理和招商，每年864萬(wàn)元的租金，給這個(gè)每年村集體收入不足3000萬(wàn)元的蔡邊村，增加了3成的收益，這還不算園區(qū)對(duì)蔡邊村，以及周邊地區(qū)的就業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。
　　然而，產(chǎn)業(yè)園在規(guī)劃和建設(shè)的過(guò)程中，并不是一帆風(fēng)順，蔡邊村委會(huì)主任鐘學(xué)良總結(jié)道：“錢(qián)、招商、容積率”是鎮(zhèn)村建設(shè)“高層廠(chǎng)房”的“攔路虎”。
　　建高層廠(chǎng)房 提高土地使用效益
　　“土地產(chǎn)出效益與村里收入直接翻番？”當(dāng)時(shí)任蔡邊村委會(huì)主任的鐘暖華提出蔡邊產(chǎn)業(yè)園（高層廠(chǎng)房區(qū)）的設(shè)想時(shí)，村干部們都吃了一驚，“這件事情能干成嗎？”
　　自2008年以后，過(guò)度依賴(lài)“建廠(chǎng)發(fā)租”的東莞村組經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一定下滑。如何深挖土地使用效益？建設(shè)高層廠(chǎng)房因此有了實(shí)際的利益沖動(dòng)。
　　自2008年之后，過(guò)度依賴(lài)“建廠(chǎng)發(fā)租”模式的東莞村組經(jīng)濟(jì)一度出現(xiàn)滑坡跡象，有專(zhuān)家稱(chēng)，這種模式已經(jīng)走不下去了，村組經(jīng)濟(jì)改革勢(shì)在必行。
　　然而，村組對(duì)“建廠(chǎng)發(fā)租”依然存有想法?！按笃髽I(yè)的配套小企業(yè)，我們不能放棄它，但要提高土地使用效益，高層廠(chǎng)房推廣模式實(shí)際上可行?！贝罄室淮褰M主任如是說(shuō)。目前，大朗首個(gè)“高層廠(chǎng)房”園區(qū)進(jìn)入招商收尾階段，招商成功讓實(shí)操者蔡邊村委會(huì)很是振奮。
　　據(jù)現(xiàn)任蔡邊村委會(huì)主任鐘學(xué)良介紹，蔡邊地處大朗鎮(zhèn)中心區(qū)域，占地6.7平方公里，全村有4260人，村委會(huì)年收入不到3000萬(wàn)元。
　　在村集體經(jīng)濟(jì)方面，蔡邊村有集體廠(chǎng)房20萬(wàn)平方米，共有12間集體廠(chǎng)房出租?！斑@幾年工業(yè)用地很緊張，現(xiàn)在村里實(shí)際可用工業(yè)用地不足100畝?！辩妼W(xué)良說(shuō)，工業(yè)用地只有這么一點(diǎn)點(diǎn)，上面有重大項(xiàng)目的時(shí)候，不可能會(huì)考慮落戶(hù)到蔡邊村。
　　當(dāng)時(shí)，在村里白云泉工業(yè)區(qū)旁邊，有一塊36畝的空地。鐘學(xué)良算了一筆賬，36畝地按照老方式去建獨(dú)院廠(chǎng)房，建筑面積只有3萬(wàn)多平米，但如果建高層廠(chǎng)房的話(huà)，建筑總面積可能達(dá)到7萬(wàn)平米。
　　“土地產(chǎn)出效益與村里收入直接翻番？”鐘學(xué)良說(shuō)，當(dāng)時(shí)任蔡邊村委會(huì)主任的鐘暖華提出蔡邊產(chǎn)業(yè)園（高層廠(chǎng)房區(qū)）設(shè)想時(shí)，村干部們都吃了一驚，“這件事情能干成嗎？”
　　其實(shí)，蔡邊村建“高層廠(chǎng)房”產(chǎn)業(yè)園區(qū)的想法，也是受外資企業(yè)影響的結(jié)果。2010年，當(dāng)時(shí)在蔡邊轄內(nèi)的臺(tái)資企業(yè)三星燈飾想增資擴(kuò)產(chǎn)，預(yù)計(jì)要增建4棟廠(chǎng)房，“當(dāng)時(shí)三星燈飾的許總找我們談這個(gè)事情，聊天中，我們說(shuō)起村里土地不夠用，制約村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況?！爆F(xiàn)任蔡邊村委會(huì)副主任的鐘錦輝說(shuō)，許總聽(tīng)說(shuō)了后，給村里出了一計(jì)策，將白云泉工業(yè)區(qū)旁邊的36畝地，建成蔡邊產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)內(nèi)全部建“高層廠(chǎng)房”。
　　鐘錦輝說(shuō)，按照許總給的計(jì)策，這個(gè)“高層廠(chǎng)房”產(chǎn)業(yè)園，瞄準(zhǔn)松山湖高新企業(yè)的配套企業(yè)，主要承接深圳一些高新小企業(yè)入駐。
　　2010年開(kāi)始，時(shí)任蔡邊村委會(huì)主任的鐘暖華開(kāi)始帶著村干部到深圳考察，考察之旅一直延續(xù)到2011年，“為了摸清楚高層廠(chǎng)房區(qū)管理模式，以及針對(duì)哪些企業(yè)招商，我們不停往深圳跑，很想了解深圳的高新企業(yè)搬遷需求?！辩妼W(xué)良說(shuō)，在近一年的考察籌備中，村里的干部思想達(dá)成了一致，“大家都覺(jué)得這個(gè)事可以干?！?br />　　2011年6月份，蔡邊產(chǎn)業(yè)園開(kāi)始動(dòng)工，園區(qū)用地總面積36.21畝。去年7月底，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)高層廠(chǎng)房建設(shè)竣工，總建筑面積約6.9萬(wàn)平方米，與舊的建廠(chǎng)方式相比，面積上確實(shí)翻番了。
　　操作
　　貸款建廠(chǎng)房承包給 地產(chǎn)公司管理招商
　　想建“高層廠(chǎng)房”的蔡邊村委，發(fā)現(xiàn)建設(shè)這類(lèi)廠(chǎng)房比建普通廠(chǎng)房貴很多。村里沒(méi)錢(qián)，只能靠貸款完成這個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，東莞市曾有文件規(guī)定，村鎮(zhèn)不得擅自建設(shè)無(wú)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房，違反的鎮(zhèn)街黨政主要領(lǐng)導(dǎo)將給予紀(jì)律處分。那么，在沒(méi)有建廠(chǎng)之前，招商就要進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。
　　蔡邊村的解決辦法是引進(jìn)專(zhuān)業(yè)工業(yè)地產(chǎn)公司來(lái)負(fù)責(zé)管理和招商。
　　有時(shí)候，鐘學(xué)良會(huì)來(lái)到蔡邊產(chǎn)業(yè)園，向園區(qū)旁邊一塊30余畝的空地展望。他希望，能在現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)園旁邊，再建一個(gè)“高層廠(chǎng)房”園區(qū)。
　　但是，鐘學(xué)良與當(dāng)時(shí)鐘暖華遇到的情況一致，“沒(méi)有錢(qián)，以后再說(shuō)吧。”鐘學(xué)良嘆氣地離開(kāi)。副主任鐘錦輝還記得，當(dāng)時(shí)村里決定要建大朗首個(gè)“高層廠(chǎng)房”產(chǎn)業(yè)園時(shí)，首先遇到的困難就是沒(méi)有錢(qián)。
　　沒(méi)有錢(qián)怎么建？按照規(guī)劃，要完成“高層廠(chǎng)房”園區(qū)建設(shè)需要6000多萬(wàn)元。但蔡邊村委會(huì)下定了決心，貸款也要完成這個(gè)項(xiàng)目。
　　同時(shí)，2004年?yáng)|莞市有文件規(guī)定，鎮(zhèn)村不得擅自建設(shè)無(wú)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房，違反的鎮(zhèn)街黨政主要領(lǐng)導(dǎo)將給予紀(jì)律處分。雖然這不是一條原則性紅線(xiàn)，但蔡邊村委會(huì)不得不先考慮招商問(wèn)題?！爸挥星枚ㄕ猩添?xiàng)目，才能啟動(dòng)建設(shè)。”鐘學(xué)良說(shuō)。
　　“我當(dāng)時(shí)在村里就分管招商引資，這幾年村里外出招商很困難了，污染大的企業(yè)村里不能接受，高新企業(yè)又看不上我們?！辩妼W(xué)良坦承，在當(dāng)時(shí)情況下，高層廠(chǎng)房園區(qū)是一個(gè)新的東西，能否吸引小的高新企業(yè)入駐，村里沒(méi)有多大信心，更談不上有信心完成園區(qū)招商工作了。
　　如何解決這個(gè)問(wèn)題？當(dāng)年的鐘暖華主任想得最多。最后，深圳一家做工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)入村委會(huì)眼中，“這家公司很有經(jīng)驗(yàn)，在深圳管理著二十多個(gè)工業(yè)園，在東莞也有工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”當(dāng)時(shí)，鐘錦輝就想，如果能引進(jìn)這家企業(yè)參與管理，或許在招商方面能有所突破。
　　隨后，蔡邊村委會(huì)與該企業(yè)多次接觸，并且到其深圳的一些園區(qū)考察，發(fā)現(xiàn)這家企業(yè)管理的園區(qū)內(nèi)，就有很多企業(yè)是蔡邊產(chǎn)業(yè)園招商的對(duì)象?！拔覀冏詈筮x擇與這家企業(yè)合作，村里承建高層廠(chǎng)房園區(qū)，然后將園區(qū)承包給其管理經(jīng)營(yíng)，等于招商工作也由這家企業(yè)承擔(dān)了?！?br />　　攔路虎
　　高層廠(chǎng)房 容積率超出標(biāo)準(zhǔn)
　　蔡邊產(chǎn)業(yè)園在規(guī)劃審批時(shí)碰到了一條真正的紅線(xiàn)：容積率問(wèn)題。
　　建高層廠(chǎng)房園區(qū)，容積率肯定要提高，不提高容積率，高層廠(chǎng)房建設(shè)就沒(méi)有一點(diǎn)意義，土地利用率仍然上去不。但市里不可能因?yàn)槲覀兇謇锏囊粋€(gè)項(xiàng)目，改變工業(yè)用地容積率上限，溝通過(guò)程很不理想。
　　鐘錦輝對(duì)東莞工業(yè)用地容積率問(wèn)題了解比較多。他說(shuō)，近幾年來(lái)，東莞各界呼吁工業(yè)用地提高容積率的聲音比較多。
　　2009年，東莞在控規(guī)委員會(huì)第6次會(huì)議中，做出了《關(guān)于修訂〈東莞市控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃規(guī)定〉有關(guān)內(nèi)容的請(qǐng)示》(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“新《規(guī)定》”)。新《規(guī)定》明確，東莞工業(yè)用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地的容積率可改變，且不超過(guò)2.0。
　　在2011年初，當(dāng)蔡邊產(chǎn)業(yè)園建設(shè)還在考察中時(shí)，正值東莞十二五規(guī)劃期間，當(dāng)時(shí)又有政協(xié)委員建議東莞提高工業(yè)用地容積率。
　　到2012年年中，東莞在“三舊”改造新規(guī)中提出，針對(duì)中心城區(qū)、中心鎮(zhèn)中心區(qū)、其他鎮(zhèn)中心區(qū)及外圍地區(qū)的土地利用現(xiàn)狀和密度分區(qū)，合理確定改造范圍容積率，適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、增加建筑容量，因地制宜開(kāi)發(fā)地下空間，提升空間資源對(duì)未來(lái)城市發(fā)展的承載能力。
　　同時(shí)，“三舊”新規(guī)給三舊改造的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地的容積率更寬泛的要求：在符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的前提下，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地的容積率不設(shè)上限。
　　雖然如此，鐘錦輝還是記得，2011年在報(bào)批蔡邊產(chǎn)業(yè)園時(shí)，容積率問(wèn)題仍然攔在蔡邊村委會(huì)面前?！敖ǜ邔訌S(chǎng)房園區(qū)，容積率肯定要提高，不提高容積率，高層廠(chǎng)房建設(shè)就沒(méi)有一點(diǎn)意義，土地利用率仍然上去不?！辩婂\輝說(shuō)，東莞很多地方獨(dú)院廠(chǎng)房建設(shè)容積率僅在零點(diǎn)幾，很浪費(fèi)土地。
　　鐘暖華主任拿著蔡邊產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃去找政府相關(guān)部門(mén)溝通，希望市里能給產(chǎn)業(yè)園的容積率作出調(diào)整?！笆欣锊豢赡芤?yàn)槲覀兇謇锏囊粋€(gè)項(xiàng)目，改變工業(yè)用地容積率上限，溝通過(guò)程肯定很不理想?！辩婂\輝說(shuō)，按照市里面工業(yè)用地容積率要求，按照產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃，36畝地上建不了8棟5層“高層廠(chǎng)房”，2棟6層宿舍樓。
　　為此，他們做了兩套方案，在報(bào)批的過(guò)程中，通過(guò)多次的溝通，才最終建成目前的樣子。鐘錦輝說(shuō)，實(shí)際上，這個(gè)高層廠(chǎng)房產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，是踩了容積率紅線(xiàn)的。
　　在管理公司的網(wǎng)頁(yè)上，記者查到“阿寶-大朗高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（該名后的蔡邊產(chǎn)業(yè)園）”資料顯示，該產(chǎn)業(yè)園容積率為2.26。
　　效益
　　引來(lái)“小鳳凰” 村集體增3成收入
　　專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)公司招商管理，不到一年時(shí)間蔡邊產(chǎn)業(yè)園93%的廠(chǎng)房就租出去了，該公司每年支付村委會(huì)租金864萬(wàn)元。僅租金一項(xiàng)，給這個(gè)每年村集體收入不足3000萬(wàn)元的村落，增加了3成的收益；這還不算園區(qū)對(duì)蔡邊村，以及周邊地區(qū)的就業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。
　　2012年7月份，蔡邊產(chǎn)業(yè)園如期竣工。隨后，深圳中信寶公司從蔡邊村委會(huì)接過(guò)產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。
　　據(jù)深圳中信寶公司的余慶豐說(shuō)，公司委派他到蔡邊產(chǎn)業(yè)園來(lái)做園區(qū)經(jīng)理。“記得第一次來(lái)到園區(qū)時(shí)，我就被園區(qū)震撼住了?！庇鄳c豐說(shuō)，兩邊整齊的8棟廠(chǎng)房，都有5層樓高，現(xiàn)代化的廠(chǎng)房外墻結(jié)構(gòu)，與園內(nèi)規(guī)劃的路網(wǎng)，都讓他覺(jué)得“這就是城市中心的商務(wù)區(qū)??！”
　　余慶豐接手管理產(chǎn)業(yè)園后，開(kāi)始撬動(dòng)深圳中信寶公司所有資源，針對(duì)蔡邊產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行招商。據(jù)余慶豐介紹，目前，中信寶公司在深圳管理二十余家工業(yè)園，在東莞也有十余家工業(yè)園，共計(jì)有41個(gè)園區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，而且大多為“高層廠(chǎng)房”產(chǎn)業(yè)園。
　　“不到一年時(shí)間，蔡邊產(chǎn)業(yè)園93%廠(chǎng)房租出去了，共有12家公司入駐，5家公司正在裝修籌備開(kāi)業(yè)?！庇鄳c豐說(shuō)，入駐的公司大多是深圳搬遷過(guò)來(lái)的中小企業(yè)，與蔡邊村之前引進(jìn)的大多數(shù)企業(yè)相比，這些中小企業(yè)科技含量更高，而且污染也很少。
　　鐘錦輝則說(shuō)，當(dāng)時(shí)村委會(huì)去深圳考察時(shí)，發(fā)現(xiàn)深圳有很多“高層廠(chǎng)房”，但建筑物老化與設(shè)施陳舊比較嚴(yán)重，園內(nèi)道路狹窄，已經(jīng)很難滿(mǎn)足一些輕資產(chǎn)的中小高新企業(yè)；同時(shí)，深圳物業(yè)租價(jià)上漲厲害，企業(yè)也很苦惱。
　　“我們與深圳的一些企業(yè)主聊天時(shí)，問(wèn)他們?cè)覆辉敢鈦?lái)東莞，他們說(shuō)，只要條件好，可以考慮搬去東莞。”鐘錦輝說(shuō)，后來(lái)我們邀請(qǐng)深圳一些企業(yè)來(lái)產(chǎn)業(yè)園參觀(guān)，很多企業(yè)當(dāng)場(chǎng)表示愿意搬過(guò)來(lái)。
　　這中間也少不了中信寶公司的努力。余慶豐說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園招商目標(biāo)在五金電子企業(yè)，“這些中小高新企業(yè)，主要是給大企業(yè)做配套生產(chǎn)，松山湖工業(yè)園對(duì)產(chǎn)業(yè)園招商的輻射力也不可低估?！?br />　　鐘錦輝說(shuō)，中信寶承租了該產(chǎn)業(yè)園，每年要支付給村集體864萬(wàn)元，給這個(gè)每年村集體收入不足3000萬(wàn)元的蔡邊村，增加了3成的收益；這還不算園區(qū)對(duì)蔡邊村，以及周邊地區(qū)的就業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。