“地王”項目負壓頻頻入市

     只要和“地王”掛上鉤，總會牽動人心。從競拍時的一擲千金，就引起無數的關注，到后期的開發乃至入市全過程，無不成為焦 點。尤其在調控仍不見松動的今日，當以價換量成為樓市的主旋律，那些承受著更大資金壓力、將以何種身價入市的“地王”再一次吸引了眾人眼球。

　　“地王”項目陸續入市

　　在豪宅市場并不景氣的當前，全國各地多個“地王”項目不得不挺身而出，接受市場荷槍實彈的檢驗。

　　近期在北京被炒得沸沸揚揚的遠洋大望京1號地王項目遠洋萬和公館在本月入市。2010年該地塊以40.8億元被競得，當時樓面價已接近3萬元/平米。據項目相關負責人透露，項目正式開盤當天會釋放折扣，預計最終成交價將在51000—52000元/平米。該負責人稱，加上各種成本，目前售價基本是平價，但在后期一定不會是這個價格。

　　2009年出讓的現名為“紫御華府”地王項目取得預售許可證已有半年，據說近期也要入市。該項目樓面價為1.5萬元/平米，預售均價超過8萬元/平米，堪稱是最“暴利”的地王。

　　雖然地王屢屢放低姿態入市，但仍然不斷刷新區域樓市制高點，業內人士認為頻繁入市的地王項目對于調控之下樓市影響有限。北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志表示：“均價這個數據，是不能隨意、簡單解讀的。有高端項目帶動起來的價格上漲，也是結構性的上漲，不能片面地理解。”

　　他同時表示，豪宅市場、高端市場也是房地產的重要組成部分。高收入群體也有購房的需求。只要滿足購房資格，不違背限購政策，高端需求不是調控打壓的對象。高端市場拉高均價，也是正常現象，但不會影響調控效果。

　　中高端項目備受考驗

　　新“地王”的入市固然受到較高關注，但老牌“地王”也在大起大落的市場中經受了各種考驗。位于亦莊的中信新城以單價24000元/平米貼近成本價出售，項目成交情況一直保持良好。

　　但并不是所有“地王”都選擇降價，位于兩廣路上的金茂府憑借著地段優勢，其價格甚至還有所上調。但總體而言，絕大多數“地王”項目銷售進度緩慢，日子并不好過。對于項目未來的成交量，遠洋萬和公館的負責人也坦言，盡管這是遠洋現有水平內最出色的產品，但市場的主體判斷并沒有逆轉，定價采取謹慎策略是合適的。開盤后的去化速度能維持在70%-80%左右，就能算達到預期。

　　研究人士也對高端市場表現出看好。亞豪機構副總任啟鑫指出，從個案上來看，去年銷售情況最好的并不是剛需項目，而是西山一號院、金茂府這樣級別的高端項目。因此，在整體限購的大環境下，各個層級的購房者都是有購房需求的。所以產品質量有保障，成交量也是看好。

　　周邊項目表示“無壓力”

　　遠洋萬和公館的入市無疑為近期北京高端住宅市場投入了一劑“猛料”，不僅是因為長期以來居高不下的關注度及大望京未來的發展潛力，還因為有限的高端房票市場中又多了一個搶食者。

　　遠洋萬和公館負責人表示，對于開發商來說，“地王”項目的競爭力應該體現在產品的優質和不可替代性。對于消費者來說，應該追求產品品質和價格之間的平衡關系。

　　面對“鄰居地王”的現身，同處于大望京區域內的另一個“地王”項目，保利地產北京公司相關負責人表示：“沒有任何壓力。”而在幾公里以外在售的高端項目，包括霄云路8號、紅璽臺的相關負責人對于遠洋萬和公館的低價入市表示，圈層不同和產品的差異本身就形成了區分，不存在壓力之說。