滬八地連拍賣出26.7億

     6月6日，上海土地市場迎來久違的成交盛宴。
　　據上海市規劃和國土資源管理局發布的成交公告，昨日上海共有8幅地塊成功出讓，總計出讓面積19.4萬平方米，總計成交金額達26.7434億元。其中，嘉定區嘉定新城D10-24地塊以435.5%的超高溢價率成交。8幅地塊中惟一一幅純宅地——嘉定區馬陸鎮28-01地塊，被佳兆業（1638.HK）旗下項目公司以4.07億元摘得，溢價率55.33%。

　　昨日發布的報告稱，26.7434億元的成交總額，創下今年以來上海單日土地出讓收入新高。即使與3-5月上海經營性用地的出讓總收入相比，也要高出7000萬元。

　　財新網昨日援引數據稱，2012年1至5月，上海共成交29幅經營性用地，成交金額85.12億元，比去年同期減少76.49%，僅完成去年全年的三成。

　　一位參與競拍的房企高層昨日稱，從當天的拿地情況看，開發企業對于市場悲觀的情緒在減退，不少企業在尋找合理的拿地機會。

　　佳兆業4億奪馬陸宅地

　　作為昨日出讓的惟一一幅宅地，嘉定區馬陸鎮28-01地塊掛牌之初，即引發關注。

　　上海市規土局網站顯示，該地塊有19家企業領取了標書，5家企業進入最終的競買環節。在進入競買環節前，已經過兩輪網上報價，掛牌價已較起始價上漲三成，至3.4378億元。一不愿具名的開發商透露，佳兆業、重慶協信集團、臺灣日月光集團、華江建設及崇明的一家企業參與了競價，有部分企業現場未再次報價。

　　最終，佳兆業旗下項目公司上海新灣投資發展有限公司，以總價4.07億元摘得馬陸鎮28-01地塊，折合樓板價6990元/平方米。

　　出讓公告顯示，嘉定區馬陸鎮28-01地塊東至康豐北路，西至康年路，北至崇福路，出讓面積為23307.3平方米，為普通商品房用地，容積率為2.5，起始報價為2.6221億元。該地塊內中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于住宅總建筑面積的25%。同時，配建的經適房應與所在項目的商品住宅同步建設、同步配套、同步交付。

　　佳兆業昨日提供的新聞稿稱，馬陸鎮28-01地塊位于嘉定新城南部，該地塊距軌交11號線馬陸站步行僅300米，在嘉定區近一年來推出的地塊中算“相當優質”。項目定名“佳兆業大都匯”，計劃10個月后開盤銷售，產品將以80平方米的兩房和100平方米的小三房為主，完全面向剛需購房者。

　　佳兆業集團總裁金志剛昨日稱，房地產行業在度過黃金10年后，傳統的模式亟待改變。對企業而言，產品上應關注剛需，而合作開發將成為轉型期房地產行業的重要趨勢。

　　佳兆業有關負責人昨日稱，結合周邊的在售項目看，該地塊的成交價格尚屬合理。

　　中原地產昨日發布的報告稱，嘉定區馬陸鎮28-01地塊周邊主要在售項目有：馬陸清水灣公寓尾盤，價格在1.3萬元/平方米；好世皇馬苑精裝修公寓，售價在1.85萬元/平方米；嘉寶紫提灣售價在1.58萬元/平方米；保利湖畔陽光苑售價在1.45萬元/平方米。

　　克而瑞上海事業部總監付琦稱，目前該區域建安成本加上稅收及借貸類成本，開發成本在6000-9000元/平方米，以此推算，該地塊最終入市的價格保本要達1.2萬元/平方米。如此看來，該地塊的成交價格不算很高。從報價的情況看，也可以看出房企對市場價格的預判，說明企業對于未來市場價格走勢，基本屬于看平或者微跌。

　　兩年來滬土地市場

　　再現超高成交溢價

　　值得關注的是，昨日出讓的嘉定區嘉定新城D10-24地塊出現了超高溢價成交。

　　上海市規土局網站顯示，嘉定新城D10-24地塊昨日被上海萬卓投資有限公司摘得，成交價為1.75億元，折合樓板價16063元/平方米，溢價率高達435.5%。

　　根據出讓公告，該地塊出讓面積為21789.4平方米，容積率為0.5，起始價為3268萬元，起始樓板價3000元/平方米，系商業用地。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔稱，上海土地市場上一次出現溢價率達到400%以上的成交，還要追溯到2010年2月。當時，仁恒地產以38.2億元的總價，溢價430.7%，拿下徐涇鎮徐盈路東側B4-01地塊。

　　上海中原研究咨詢部分析師龔敏稱，嘉定新城D10-24地塊位于遠香湖景觀區域內，目前周邊正在開發建設，北側與之隔湖相望的是正在建設的保利大劇院，該地塊西北側約500米處為已基本建成的嘉定圖書館、文化館項目。

　　不只是嘉定新城D10-24地塊。

　　同樣在6日成功出讓的另外7幅經營性用地中，以溢價成交的地塊有4幅，且溢價率最低也有25%。

　　其中，臨港蘆潮港社區B0201、B0202-2地塊被上海臨港蘆潮港經濟發展有限公司以1.44億元摘得，溢價率為35%；嘉定區嘉定新城B25-1地塊被甘肅路得房地產有限公司摘得，成交總價2.13億元，溢價率為33.6%；楊浦區1街坊商辦地塊以6.4億元成交，溢價率為25%。　

　　21世紀不動產在昨日的一篇報告中寫道，“一日成交8幅地塊，60%以上都是溢價成交，這在去年調控以來是首次出現。”

　　恒大有意投資上海宅地

　　上海土地市場迎來成交小高峰的背后，是房企對于土地市場的熱情開始回溫。

　　昨日在滬拿地的企業中，就不乏一些龍頭房企。其中，綠地集團以底價8.886億元，摘得東大名路1060號商辦地塊。廈門建發聯合體則以6.4億元，摘得楊浦區1街坊商辦地塊。

　　昨日摘得馬陸宅地的佳兆業，此前在上海僅開發過珊瑚海項目，該公司的主要布局集中在二三線城市。

　　另一龍頭房企恒大也有意在滬尋覓商機。

　　早報記者昨日獲悉，恒大集團主席許 家印近期再次來滬，與上海市相關領導洽談投資事宜。一知情人士透露，恒大集團在嘉定和浦東有望投資住宅地塊。

　　此前，恒大集團在上海僅收購過一個位于源深路的項目。近年來，恒大在華東區域低調布局，其在啟東、嘉興、南京等區域開發有住宅項目。

　　黃河滔介紹，2012年前5個月，土地市場受供應及下游市場不景氣影響，一直難以引起大型開發商的興趣。最近一次知名房企在滬拿地，是1月末萬達購入松江商辦地塊。但隨著近期二三級市場成交表現逐步回暖、地方頻現政策微調，部分開發商嗅到市場轉向的可能性，對于土地市場投資的預期發生改變。

　　一不愿具名的開發商稱，上半年開發企業對于拿地過于悲觀，近期對前景判斷有所樂觀，這也讓不少此前資金儲備較充裕的企業，紛紛開始儲備地塊。

　　而且，上述開發商還指出，上海發展前景看好，此前地價過高，經過調控之后，不少地區已經出現了投資機會。

　　該開發商特別提到了嘉定，該區域后續地塊供應充裕，出讓方在出讓地塊前，已找了不少企業積極溝通，相信后續嘉定地塊供應會逐步增多。

　　值得一提的是，上海昨日出讓的8幅地塊中，有5幅即來自嘉定。【編注：原定于6月5日出讓的嘉定區澄瀏中路以東、迎園路以北地塊（B10-01、B10-05）地塊，也因故調整至6日出讓。】

　　黃河滔判斷，隨著6-7月份優質經營性用地的逐步入市，上海的土地市場有望掀起一波成交小高峰。