城鄉建設與土地有效合理利用探索
最近，國務院正式出臺了《關于支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》，明確提出了中原經濟區建設的戰略規劃藍圖，這意味著中原經濟區建設已提升為國家戰略，并將走出一條工業化、城鎮化和農業現代化協調發展的新路。中原經濟區建設大幕的拉開，實質上將我省城市化建設、新農村建設也推到了一個新的戰略高度。
很長一段時間以來，通過走訪長葛市和尚橋鎮、南席鎮等一些鄉鎮村，和很多村民及村兩委班子進行了廣泛接觸，深入探討，試圖尋求一條既利于新農村建設，又能為農村經濟發展和村民利益的提高創造最大空間的路子。期間得出如下感想：
1、阻礙新農村建設的關鍵因素在于政府、村民、建設企業的價值沒有廣泛體現，各方利益沒有得到平衡強化。
2、目前的新型農村社區對農民自身核心利益價值影響力有限。在調查中，很多農民談到，本來還有一塊面積不小的宅基地（在我市東西兩部，農村戶均擁有宅基地大致為0.3畝多，東部個別村達到0.6畝），住屋寬敞，盡管搬上新建樓房，畢竟還是農村房子，不過是“雞窩挪鴨窩”。這突出體現了新型社區對農民的價值吸引力不夠；
2、農民對自己的舊宅基有感情，自由不拘束，認為搬上新居不過還在一個村里住，認為沒多大改變。這說明目前的新型農村建設在規劃中缺乏完善周密的、扎實全面的綜合考量，經濟規劃、村鎮建設和局部經濟環境、農民前途利益沒有形成呼應與共進，硬配套與軟環境跟進步伐緩慢。
3、建設單位熱情不夠。建設單位如果只是針對一個村進行就地挪窩式的投入，獲得利益有限，甚至要承擔虧損的風險。
上述問題，反映出在新型農村社區建設中思路不夠發散，囿于政策限制，探索缺乏勇氣，思維不夠開闊。跳出自上而下的既定模式，加強鼓勵創新，展開政策的創造性推動，尋找一條政府、社會、農民、建設單位、城市鄉村聯動，彰顯共同利益和價值的運作模式。
經過反復調研，認真梳理，思考出一條圍繞新型農村社區建設，各方聯動，兩地建設，資源合理配置的創新思路：
兩地建設、自由選擇、騰出土地、兼顧城鄉建設戰略。
集中建設 兩地安置
統籌建設、兩地安置規劃思路是：
通過鎮村兩級組織收集村民訴求意見，根據村民意愿登記住宅安置方向。其中有兩個方案：
將愿意遷城的村民集中安置在城中村改造建設項目中，加大一定的建設開發用地面積。村民可用舊宅基補償款用于商品房面積沖抵，多余部分按照綜合建設成本核收。所騰出的宅基地交由村里統籌安排，或復耕還田，或綜合利用。
不愿遷城、繼續留住村莊的居民，由村鎮委托建設企業統一規劃，劃地集中建設多層新型居住樓，舊宅基進行補嘗，入住新居居民按照略高于成本的價格支付房款。既解決居住安全和居住環境的改善問題，又最大限度加大復耕還田面積，提升土地綜合利用指標。同時體現了政府、開發商和諧拆遷、和諧建設的原則，確保社會穩定。騰出土地由村鎮統籌安排，復耕還田，或綜合利用。
兩地建設方案的實施價值
假定按照500戶村民新居建設的項目規模來計劃土地用量，可騰出土地1000畝，留存居住建設用地100畝，遷城居住商住用地100畝。這樣，就可以調整騰遷出800畝新增土地指標，實現增補掛鉤，達到增補平衡，推進新型農村社區建設步伐，獲得土地集約管理的效益最大化。如果這種方案在全市推廣，按照每年10000戶農戶參與規模，參照東西部兩個地區平均每戶4分宅基地指標，綜合道路、撂荒、多占、其它廢舊建筑等土地面積騰遷，預計因搬遷每戶平均騰出土地不低于1畝，合計至少能夠騰出土地10000畝，單此一項，城市化人口每年新增40000人左右。
假如按照按照最保守的推論和測算，采取這種探索模式一旦成功，每個鄉鎮每年騰出1000畝土地，那么全市每年至少可以復耕、新增建設用地指標6000畝以上。
單一推進新型農村居住社區建設、單一推動城市化率的提升等措施，目前的政策與方案，均立足于農村或城市的一個孤立區域的輻射性建設，這樣傳統的建設布局除了在拆遷和分配中存在極大阻力外，也無法避免形成“空城”、造成資源浪費的局面，實質上涉及各方利益和價值都無法實現均衡擴展與合理分配。兩地建設、城鄉聯動，等于把新型農村社區建設和城市化發展戰略有機整合在一起，同時實現政府資源、公共資源的有效整合與節約利用、高效利用，為政府節省巨大的行政成本。
圍繞兩項戰略工程整合推進，期間獲得的最大收獲就是：各方利益最大化，容易實現和諧拆遷、和諧建設的效果，避免或縮小各方矛盾，激發利益各方參與熱情；農村建設騰出的土地指標遠遠高于就地建設所能達到的業績，城市化率也隨之高速提升，既不多占土地，又能擴大土地新增指標，同時農村新型居住社區和城市化率步伐齊頭并進，迅速加快。不但對社會、對農民、對開發商而言都是一個激勵措施，同時對政府工作、對政府的土地管理和集約經營都會收到空前的積極效果。
統籌建設 兩地安置戰略意義和需要解決的問題
1、兩地建設，由開發建設企業承擔投資建設任務，為政府和村級組織省去極大土地資源、建設投入和行政成本；由于城鄉建設工程進行了互動與聯接，確保了建設企業利益，從而激發出建設企業參與的積極性；
2、站在土地資源保護的角度，節約土地資源，為市政府騰出更多的土地指標，無論在復耕還田方面，還是提升農（耕）地擁有指標、建設用地指標方面，都獲得巨大的可資利用的空間方面，具有長遠的戰略意義。
3、對推進城市人口總量提升，加快城市化率有著積極意義。就目前反饋的數據來看，一個叫南席鎮毛莊村的偏遠村莊，村兩委調查摸底，全村500多戶、680處宅基，初步征求村民意見，有400多戶欣然表示向往遷城居住，達70%以上，這部分人口接近2000人，按照這個方案在全市部分有條件的地區進行推廣，城市化水平的提升進度將迅速加快，不僅對新型農村居住社區建設推進具有重大意義，而且對我市推進區建設步伐加快、中原經濟區建設實施都有十分廣闊的借鑒意義，同時對土地集約經營的實際推進效果和土地價值的滋養培育前景廣闊。
4、由于大部分農村人口遷城，就業、創業的機會相較于村民身份將會加大。同時由于村民身份隨著遷城產生了實質的改變，社保等城市公共資源得到共享，對縮小城鄉差距很有借鑒意義.
5、村民持有了具有真正價值意義的合法房產，具備了自身價值和增值空間。農村先前的宅基和住房，由于目前的政策，尚不能和商品房相提并論，只具備簡單的居住工具特征，其商品屬性、用于經濟活動的一般性屬性都不具備，村民進城通過拆基地騰遷，除得到相應的一定面積的商品房免費補償外，超出的面積只需要支付商品房當前均價的70%以下的價格就可獲得一套建筑面積可觀的商品房。這樣對農民來說，才具有價值吸引力，從而真正推動新型農村居住社區和城市化進程，戰略意義、政治意義、村民自身的價值體現、建設企業投資參與的積極性都會得到極大彰顯。
相信這種嘗試思路對推進新農村建設和城市化率的提高具有雙重意義，改變了新農村建設單一的就地選擇的思路，擴大了新農村建設的實施途徑，確保村民城鄉二元選擇的自由，村民通過低成本獲得城市商品房，既有當前顯著利益，又掌握了未來不動產價值，積極性要遠遠高于新農村建設中就地建設、就地安置的狹隘渠道，為加快推進新農村建設步伐不失為一個靈活、有效的推動措施。
該方案推進需要獲得的政策支持
作為配合新型農村社區建設任務的企業，不僅要承擔新村建設中本村新居建設的巨大成本投入，同時還要承擔在市區開發項目中為愿意遷城的大批居民的建設成本。對于騰出的村宅基地和農地，開發商無法擁有，只有村里保留進行復耕或者其他建設。所以開發商所能獲得利益，只能是政府在城市商住開發用地政策上的支持，因此，鑒于本項目實施的積極意義和開發商巨大的風險投入，政府應該提供如下政策傾斜：
為建設企業提供相應的城市開發建設用地指標；
對建設開發用地實施土地出讓金減免等政策傾斜。
鎮村主導，理順推進環節，確保拆遷、建設和諧進行。
調查案例：南席鎮毛莊村新型居住社區建設創新思路
毛莊村環境與土地概況
毛莊村地處長葛市東部偏北地區，與尉氏縣、鄢陵縣交界，瀕臨雙洎河，是該市邊緣地帶。距離市區30多公里，全村600多戶，2700多口人，土地3500多畝，其中農地2500畝，宅基地、其他建設占地、荒地1014畝。
毛莊村地域偏狹，距離長葛、尉氏、鄢陵三個縣域行政文化及經濟中心都有較遠的距離，該村經濟收入以農業經濟為主，整個經濟發展缺乏工商業支撐，由于地域因素，未來長葛城市建設整體發展對該村及其周邊的帶動相應緩慢。
根據調查摸底，全村500多戶、680處宅基，有400多戶愿意遷城居住，達70%以上，這部分人口接近2000人。
實施思路
1. 補償辦法：
村民原有住宅按照實有面積測量，依據新農村改造騰遷土地補償政策進行合理補償，自愿選擇、限期騰遷。愿意在市區安家的，由市政府通過相關政策為建設企業在城市建設用地中新增加商住建設用地面積100畝建設商品房，村民以成本價支付購買通過與鎮村、企業協商，采取算賬方式獲得；
愿意在村里安家的，由鎮村牽頭劃出地塊100畝，由企業與鎮村協商投資建設，分配管理，建成后集中安置這些村民。
2、實施辦法
南席鎮政府牽頭，毛莊村村兩委摸底發動——立項報批——建設企業與鎮村達成相關建設協議與補償安置協議——村民分別與建設企業簽訂補償協議和安置購房協議——騰遷——建設——搬入新居。
3.管理辦法
由鎮政府牽頭設立工作組，協調監督村兩委的發動推進，并負責推動與審核村委、村民與建設企業的各項簽約。同時設立專項賬號，負責建設企業建設資金動態監控，負責土地補償資金的動態監督。設立工程指揮部，由建設企業招標監理公司到場，監督項目兩地工程的建設施工。