商業地產的投資前景如何
從嚴的樓市調控，擠走了投資型買家，也帶走了他們對商品住宅的過多期許，但并沒有帶走他們對地產行業的關注。調控只是針對商品住宅，商業地產并未限購，選擇一處地段好、人流旺、升值潛力大的商鋪或公寓，一直是有實力的買家所青睞的。限購后，商業地產成交是何景象？購買有何風險？投資客在購買時又該注意哪些問題？
商業地產投資前景
商鋪、公寓租售，
冰火兩重天
縱觀佛山市場，近兩個月，部分樓盤的公寓熱銷。保利東灣、普君新城公寓產品分別以未來的升值潛力和成熟地段、配套受到高端買家青睞。
位于禪城兆祥路的普君新城君譽財富公館，自去年開售后，憑借普君旺地，雄踞廣佛地鐵普君北站，受到買家熱捧。不久前，其在售的40~80平方米公寓，售價14000~15000元/平方米，較之前的價格有1000元左右的降幅，并附送帶3500元/平方米裝修，消息一出，立即引發強烈反響，剩余的70余套公寓單位當天便熱賣60套左右。
而我國的其他城市，商業地產也備受關注。5月，成都香江核心館出現千人現場搶鋪、4小時1000多套商鋪被搶購一空的罕見現象······
記者向有關銷售人員了解到，很多有實力的購買者都認為，現在購買住宅，限制多，貸款難，如果有閑散資金，倒不如買商鋪。商鋪貸款利率高過住宅，但想想投資回報率，還是把眼光瞄準了公寓、商鋪等不限購產品。
然而，紅火的銷售并不是全部，商業地產的成交呈現出兩極分化的態勢，“冰火兩重天”。相關業內人士表示，商業地產對地段、人氣、升值潛力的要求很高，如果不具備上述條件，商鋪、公寓等產品的銷售就會遇冷。而買入后，后期的出租、經營不當，也會無人接盤。
比如杭州市場，很多熱衷炒商鋪的炒房客把鋪子爛在了自己手中，在杭州老牌黃金地段四季青市場里，一個五六平方米的店面，鋪租從原先的10多萬，被炒作到了40多萬/年，然而到了今年，直降到了30多萬也無人接盤。
“好兒子比不上好鋪子”？
“‘一個好兒子比不上一間好鋪子’，以前都說養兒防老積谷防饑，現在我覺得還不如多投資投資商鋪。”手上持有3間商鋪的徐阿姨說，現在物價高，年輕人賺錢不容易，還要養家糊口，自己希望的是子女平安，不要成為子女的負擔，不在自己的能力范圍內讓子女的生活能夠寬松些。
“好兒子比不上好鋪子”，果真如此？投資客最在意的收益率真實情況又是如何？
早前在房交會上有研究中心對購房者進行大規模調查，結果顯示超過六成購房者對投資商鋪感興趣。這些購房者普遍擁有兩套及以上住房，大多擁有投資股票、自主創業投資公司等經驗，年齡集中在45歲左右。
俗話說“一鋪養三代”，這高回報的誘惑不是沒有原因的。在很多地段優越、開發成熟的大型社區，業主對其中的社區商鋪依賴度很高。如果投資了好的商鋪，除了每年可以獲取穩定并有漲幅的租金外，還可以在通貨膨脹，CPI高居不下的時候讓財富保值增值，這相當于為家庭財富買了份保險，這是人們所認為的一鋪養三代。
但也有殘酷的一面，有不少商鋪爛在了投資客手里，早前有記者從深圳中原市場研究部了解到，綜合考慮不同區域、地段、位置對商鋪造成的價格差異，深圳某些商鋪已經出現在售的一手商鋪較前期同區域同品質物業價格下降的現象。如位于龍崗中心城的星河時代商鋪3月3日開盤，均價為4.3萬/平方米左右，而與之毗鄰的保利上城商鋪在4月首次開盤的均價約在3.8萬/平方米左右，低于早前附近商鋪的售價，商鋪價格明顯回落。
市民黃先生十年前在貴陽某樓盤購買了一間商鋪，由于周圍商業氛圍遲遲未如當初售房時銷售員允諾的開發到位，如今他的商鋪仍然還是跟十年前一個價位“十年前的30萬跟如今的30萬能比么？這簡直是套得牢牢的，太讓人郁悶了。”黃先生說。
有調查顯示，目前社區商鋪的年投資回報率在8%~15%，超過15%能達到20%的就已經非常難得。因此，投資一間商鋪，最快5年，一般要8~10年才能收回成本，而20年收回成本的也比比皆是。因此，不要過度相信開發商所謂的“年投資回報率超高，三年賺回一間新商鋪”，要理性分析后投資，保持冷靜，因為天下沒有平白無故掉餡餅的事。
商業地產未來潛力看好
沒有政策限制，備受高端客戶關注，商業地產成為了限購后的“香饃饃”。
在6月2日，萬達地產舉辦的財富經濟論壇上，出席專家學者紛紛看好商業地產。他們表示，在住宅市場被打壓之后，逐漸形成資金流洼地的商業地產，成為投資者們迫切討論的話題。商業地產由于不受限購令的制約，發展應該有相當大的空間。這也是為什么萬達近期紛紛出手東莞、廣州、佛山拿地的原因。
不過，也有相關業內人士告訴記者，對待商業地產要理性。拿商鋪來說，現在開發商推商鋪有相當部分是為了回籠現金而做的無奈之舉。隨著大量開發商進入這一市場，大體量、高端優質的新增供應將使得去化率成為市場嚴重負擔，商鋪物業市場競爭將加劇，租金及鋪價將面臨下調壓力，“一鋪養三代”的可能性將大大減少。