樓市進入筑底復蘇階段 價格反彈暫時難現

樓市進入筑底復蘇階段

調控基調未變 價格反彈難現

從基本面、政策面、市場面三方面來分析，業內人士普遍認為，下半年上海樓市成交量將逐步回暖，房價降幅逐步收窄，直至下跌動力消失。但本輪調控根本性政策諸如限購、限貸等短期內仍不會松動，房價反彈可能性較小。

基本面：“穩增長”利好

“歐債危機陰云彌漫，宏觀經濟持續低迷，實體經濟徘徊不前，經濟緊縮的危險迫使管理層迅速進行了新一輪政策微調。”新聚仁機構董事、總裁任頌然認為，基礎建設工程、重大投資項目再度陸續上馬，作為重要資本蓄水池的房地產行業將不可避免地因為本輪的政策微調間接獲益，資金饑渴將逐步得到緩解，開發企業有望獲得更多的博弈籌碼。在此預期下，樓市博弈的天平已經開始傾斜。

不過，“穩增長”并不代表“長期增長”。

同策咨詢董事長孫益功認為，從當前市場運行特征及趨勢來看，開發商不能因為近期管理層“穩增長”的表態而過于樂觀。原因很簡單，從短期內樓市調控政策走向及市場表現而言，“去投資化”的常態化的樓市調控定調沒有明顯的變化，“穩增長”不可能帶來像2009年房價報復性上漲的局面。

可以看到，沉寂多時的民間資本借助國家新經濟刺激政策出臺，近期再度活躍。

任頌然表示，近期國內不少地區的雞蛋價格開始出現快速上漲，“火箭蛋”再度拉響民間資本炒作序幕，接下來可能是類似“蒜你狠”、“豆你玩”等農產品的炒作重演，“炒房團”可能再度回歸市場，尋找機會。處于相對低位的房地產市場無疑對民間資本有著難以抗拒的巨大吸引力，在股市方向依然不明朗的情況下，民間資本對于樓市熱情高漲將加大市場博弈天平的不平衡。

政策面：微調預期強烈

“整體而言，房地產政策基本‘見底’。在調控房價的效果漸趨明顯，以及經濟增長乏力的背景下，短時間內不太可能展開新一輪房地產調控。除非四季度之前，房價明顯上漲，但這種可能性很小。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭判斷，今年樓市是一個探底、筑底、復蘇的過程，換言之，下半年到來之際，樓市復蘇開始顯現。具體而言，房地產開發投資和房屋新開工指標繼續探底；房價指標仍在下行通道，但已經開始筑底，其間會有震蕩；住宅成交量指標近幾個月有所反彈，樂觀預計已經轉入上行通道。

“從政策面來看，雖然管理層三番五次重申堅持樓市調控不動搖，但近期無論是信貸政策，還是各級地方政府出臺的微調政策，政策放寬的預期非常強烈。”任頌然認為，在經歷了長達兩年多的高強度調控之后，短期內根本性政策的松動依然不會出現。 “為確保宏觀經濟的穩健發展，管理層需要的是樓市的緩慢復蘇，而不是報復性反彈。因此，本輪調控根本性政策諸如限購、限貸等政策短期內仍不可能有絲毫松動，但各級地方政府刺激樓市復蘇的相關政策微調已陸續被放行。”任頌然分析說。

業內人士普遍認為，類似普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等等各級地方政府為促進樓市回暖的各類微調措施將繼續出臺，政策面持續緩慢向好。

“整體市場仍然需要‘刺激剛需’的相關政策出臺，當前政策導向應該還是圍繞自住需求進行調控，即使出臺刺激需求入市的政策也是‘點式’的微調，并且微調的幅度也不能太大，同時也應該是圍繞‘刺激剛需’這個核心而出臺。”孫益功表示，違背了這個原則的微調政策，很有可能被快速叫停。

“政策面的利好將成為市場最大的利好，支撐下半年的成交量回暖。當然也不排除，一旦價格出現報復性反彈趨勢，管理層可能會在限購等政策之外，追加推出對投資投機需求更具威懾力的政策措施。”任頌然強調，目前主要的政策儲備還是“加強版”的房產稅。

據稱房產稅的研究推廣已經接近尾聲，按管理層的說法，會在適當時機推出。但對市場而言，切勿理解錯管理層的意圖，“加強版”房產稅可以是替換性政策，但也不排除在價格出現報復性反彈時充當追加型政策的可能。

經歷過此輪樓市調控的業內人士都清楚，管理層對于房價的調控已經“細致入微”，從大的調控政策角度而言，短期內不會有太多新招可出，“政策底”已經來臨，對于各級政府來講，關鍵是把握好“政策底”出現以后的政策執行力度，維護當前房價過快上漲勢頭已經受到遏制的調控成果。

市場面：下跌動力消失

任頌然認為，下半年市場成交量的反彈已經在醞釀，反彈的契機已經具備，但對于反彈的高度和力度，可能難達預期。

“由于年內政策面不可能出現明顯松動，樓市‘金九銀十’的亮點有可能仍然是表現在成交量上。”孫益功表示，政策層面正值“刺激剛需”時間窗，剛需應該會在6-8月份繼續釋放。開發商與其像去年一樣等到年底沖刺年度銷售業績指標，不如利用當前政策微調“刺激剛需”的時間窗口，及時降價跑量，有條不紊地分階段向銷售目標邁進。

孫益功同時指出，當前市場還存在不少變數，不過由于政策“微調”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的基礎環境已不存在，房價持續下跌的動力正在逐步消失。當前房企的降價行為已經接近“市場底”，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”。

(編輯：sunny)