海外房地產投資熱再起

在潮水退卻之后，投資產品的質地與真實收益能力逐漸成為經得起市場檢驗的唯一標準。

　　今年以來，國內市場“擲地有聲”的分紅新政，使A股再現“現金奶牛”效應的同時，深度折射出投資者對現金收益型投資的需求。

　　在此背景下，拓寬視野到海外國際市場上，以REITs為代表的全球房地產證券，以其高派息率及投資標的的穩定現金流回報，同樣受到投資者追捧。

　　彭博數據統計顯示，從2002年到2011年，在業績比較基準中具備10年價格和分紅歷史的REITs中，過去10年累計回報率達到237.0%，年化收益率高達11.6%，遠高于國內A股市場平均水準，其中以租金形式為主要現金收益來源的收益占比約44%。截至2011年底，全球上市房地產證券總市值達到7800億美元，其中REITs占比超過60%，成為海外商業地產最大規模投資工具。

　　日前，住建部主任秦虹表示，經過兩年多的房地產調控，市場上的投機性“炒房”需求基本上被擠出。

　　對此，嘉實全球房地產基金人士指出，一直以來，國內資本市場、尤其不動產投資缺少以現金流為側重點的投資產品，且在國內房地產行業尚不具備成熟投資機制的背景下，投資者主要依賴傳統買賣方式以博取不動產價差，投資風險較高。

　　與之相對的是，在海外成熟資本市場，以商業地產和收益型不動產為投資對象的REITs產品，在長期持有過程中不僅能分享商業地產本身增值收益，租金水平隨著通脹水平也會定期調整，其至少90%的租金收益也會以分紅形式回報給投資者。

　　根據美國房地產信托協會(NAREIT)統計，截至2011年7月底，2000年以來，零售消費類商業房產平均租金收益率維持在10%以上，最低的工業房產2000年以來年均收益率也維持在6%以上；隨著海外不動產投資回溫，租金收益率也將進一步攀升。