土地市場回暖 開發商頻繁拿地補貨

　　上月，龍湖地產以3.22億元的總價溢價率76.8%競得成都市區土地145.5畝

　　藍光地產則以9.4億元的總價競得成都青羊區和新都大豐的2塊土地，溢價率分別為31.7%和17%

　　在此之前，保利成都公司更是微博高調求地，引起業內廣泛關注

　　有業內人士認為，在房地產市場深度調整一年之后，部分大型開發商已經出現銷售回暖，土地缺乏的情況，抓緊市場尚未徹底反轉抄底補貨，成為部分品牌房企的策略。

　　銷售回暖 有周轉資金拿地

　　此輪土地市場回暖最直接因素來自于銷售市場的回暖。

　　今年3月，成都樓市出現的一波小陽春讓開發商看到了樓市后市轉好的可能，正是基于此，闊別多日的品牌房企開始頻繁出沒于土地交易中心，藍光、中海、龍湖、保利、恒大、中鐵、華潤、佳兆業等品牌開發商都紛紛出現在各大土地拍賣會的現場。直接造就了近兩個月來的土地市場火爆行情。

　　而這些拍賣的土地，部分來自于此前流拍重新走上拍賣臺的。據一位業內人士介紹，土地市場行情最冷的時候，也是開發商銷售最困難的時候，去年底成都曾經遭遇連續推出4幅地塊均流拍的情況。目前由于部分開發商銷售情況有所好轉，手中的資金也較為充裕，再加上政府在土地流拍的情況下，地價也有所降低，價格相對比較合理。

　　記者調查發現，今年3月藍光所拿的兩幅地塊，均是此前流拍地塊，重新入市其起拍價都做了下調處理。而藍光最終的拍賣價分別以高出起拍價500元/平米和660元/平米，其中青羊區清波村6組地塊更是高過了之前流拍的起拍價。與之前拍賣情況如出一轍，6月19日，兩宗去年流拍地塊再次入市，而藍光地產又一次慷慨出手，9.7億成功拿下青羊區及新都大豐約156畝土地，兩宗地塊成交單價雙雙高出之前流拍時的起拍價。事后，藍光副總裁徐凱表示：“今年藍光拿了4宗去年流拍地塊，價格都在公司測算范圍之內，后期還將拿地”。

　　出貨加速 大型房企拿地補貨

　　雖然相比去年底的土地市場，目前開發商的拿地意愿有所增強，但相比2009年和2010年，目前市場上拿地的開發商仍然不多。在業內人士看來，目前拿地的房企以大型房企為主，并且都是一些以剛需為主，高周轉的房地產公司。他們此前由于產品定位精準，在樓市調控中，出貨較快，不僅回籠了大量資金，有了閑錢，而且急需拿地補貨。

　　龍湖地產相關負責人在本次拿地后就表示，此次拿地是一次常規的土地補充，盡管最終成交溢價率達76.8%，但并未超越龍湖的底線。

　　四川中原地產市場研究中心高級分析師周覓分析認為，土地市場的變化，一方面是受到樓市“紅5月”回暖的影響，開發商提升的信心傳導到土地市場；另一方面，去年開發商幾乎都停止了拿地，而成都樓市是3成項目占到7成的銷量，大型開發商存量房消化得很快。

　　在最新出爐的成都樓市半年銷售榜上就可以看到，市場向大企業集中的趨勢也表現明顯，成都樓市成交金額前20名中，幾乎全是品牌企業開發的項目。保利有四個項目上榜，萬科、綠地、中海、華潤各有兩個項目上榜，此外藍光、萬達、華僑城、佳兆業等企業也有項目入圍。

　　在上榜的樓盤產品形態上，幾乎都是清一色的剛需項目。合能四季城、中德英倫聯邦、佳兆業君匯上品、綠地世紀城四個項目半年銷售過千套。而保利心語、藍光錦繡城、華潤橡樹灣等樓盤也榜上有名，對于這些樓盤開發商來說，房子賣完了，尋找下一個項目的土地正在情理之中。

　　冷熱不均 全面回暖仍待觀望

　　雖然此輪土地出讓地塊較多出現溢價拍賣，但對于土地市場是否回暖的爭論仍在持續。

　　在業內人士看來，此輪土地成交有一個共同點，就是小地塊，總價不高的優質地塊容易成交，地理位置較好的地塊也容易成交，因為拍地后，很快就可以進入后期開發，周轉速度較快。

　　藍光此輪拿地的區域都是成都傳統的剛需較強的區域，藍光相關負責人也表示，希望做成剛需產品，盡快入市，高周轉也是藍光的一貫策略。這些特點表現出開發商的拿地心態和前2年相比有了比較大的區別。

　　與此同時，政府在經過多次土地流拍后，土地出讓上也降低了起始價格。以藍光摘得的成都青羊區四威南路3號地塊為例，該地塊原定于今年4月拍賣，起拍價為4800元/平方米，此次拍賣起價降低到4100元/平方米。

　　一方面是開發商降價賣房，另一方面就是政府降價賣地，因為如今的市場環境已經發生了變化，大家都要讓出一點利益才能促成成交，因此只要地價一旦降到開發商能承受的心理價位，土地市場仍然可能活躍。