央視：房價反彈 將失樓市回歸理性機會

　　6月19日，記者來到了位于北五環朝陽區來廣營的天潤福熙大道小區，盡管是周二的上午，還是聚集了不少的購房者，一對來自天津的母女正在繳納購房定金。來自的天津的母親表示，孩子的戶口落戶在北京，為將來考慮，遲早需要買房。

　　購房者賈女士告訴記者，她們一家三口人，目前居住在南城的一套兩居室里，隨著經濟條件的改善和需求的升級，她希望換一個面積更大、居住條件更好的房子。

　　最終，賈女士看中了一套251平米的房子，她說她從去年初開始看房，具體看了多少個樓盤自己也記不清了，但從今年3、4月份以來，她明顯感覺到售樓處從去年的冷清開始變得熱鬧，買房的人一下子多了起來，她覺得是時候出手了。對于眼下市場行情的冷熱變化，作為天潤福熙大道的銷售總管，王冬介紹情況，“最低谷的話是去年的6、到8月，整個一年全年成交量都不是很大，而且客戶量也比較少，一天的客戶不到10組。而這段時間從三月份以來，訪量逐漸增加。最高峰一天能來100多組客戶，可能最好一天的銷售量，有可能是去年半年的銷售業量。

　　北京天潤同泰置業有限公司的營銷總監王淇告訴記者，2010年4月30日，北京出臺“國十條”實施細則，率先規定“每戶家庭只能新購一套商品房”，而他們開發的天潤福熙大道小區，主要銷售的是120平米到200平米，兩居到四居的大戶型房源，針對的銷售對象也大部分是改善型群體，也就是第二套房以上的需求。因此，從北京“國十條”出臺開始，天潤福熙大道的銷售就進入了一個漫長的寒冬。

　　“我們去年開盤大概銷售，去年六月份開盤大概銷售是不到20%”， 北京天潤同泰置業有限公司的營銷總監王淇回憶道，“你像我們是去年的6月份到去年年底我們大概銷售了是20、30套房子。但是我們今年在三個月我們就銷售了我們銷售了大概有90多套，90套左右。”

　　天潤福熙大道之前已經開盤的三期樓盤，共計900套房，因為受限購政策的影響，銷售情況并不樂觀。為了贏得更多客戶的青睞，天潤同泰置業有限公司從今年三月起開始使用各種促銷手段，原本均價在30500左右的房價，降到了26500左右。隨著價格的下跌，樓市的回暖，天潤福熙大道的銷售行情也出現了逆轉。王淇說：“我們把這個產品價格進行了下調的這個調整，然而整個市場的反饋是非常好的。剛才提到了現在只剩下兩套，一共是122的產品我們只推出57套，現在已經賣掉了55套。”

　　目前，整個天潤福熙大道現房的庫存量已經不足50套，王琪告訴記者，他們已經沒有去庫存的壓力。記者也注意到，三月份推出的購買122-177平方米的樓房，每平米立減4000元，再送車位的各種優惠活動也已經在6月15日終止了。

　　到目前為止，2012年的房地產調控政策并沒有出現任何實質性的變動，然而無論是首套房貸款利率重現85折，還是久違的央行降息，似乎都傳遞出一種讓房地產市場重新回暖的信號。前幾個月，各地樓市還普遍處于“冰河期”，到了現在，樓市回暖卻已經成為熱議的話題。6月份上半個月，北京二手房成交量環比增長22.4%，這也讓上半年一直處于溫飽線的房產中介的臉上重現了笑容。

　　6月19日 ，在21世紀不動產六里橋盛今家園店，在8點半的晨會以后，畢遠利和同事們開始了一天的工作。整個上午，他的工作主要都是在給客戶打電話，約見看房的時間。

　　從今年3月份開始，打電話咨詢想買二手房的人越來越多了，尤其是近兩個月，他們的待看量明顯增多。3月份沒有成交，4月份售出一套房源，5月份出租一套房源，而現在6月份剛過不到20天，畢遠利就已經售出兩套房子了。在他看來，6月份業績的上升和6月8日央行的降息政策有一定關系。畢遠利告訴我們，以前購房者的態度主要是觀望，很多打來電話也只是問問行情，看房價是否有進一步的下調的可能，但現在出手買房的人越來越多了，而且剛性需求的客戶占了8、9成。

　　剛性需求越來越多，投資需求越來越少，是畢遠利在國家實施調控一年來最直接的感受。

　　央行連續降低存款準備金率、三年半以來首次降息，雖然意不在救樓市，但對資金緊張的房地產市場確實是一劑強心針。近期北京一些樓盤和中介的成交量持續回暖，一些降價的項目停止優惠，部分房源價格甚至開始反彈。其實除了北京以外，全國多個城市也都感受到了房地產市場的回暖。截至5月27日，5月內全國54個典型城市的商品房住宅簽約套數已經高達191439套，創出2011年實施限購政策后的新高。但與此同時，我們也看到中央政府一再表態，2012年樓市將繼續調控，這使得樓市前景可謂是霧里看花。

　　5月19日是星期天，盡管第二天是工作日，但是當天晚上南京市江北區的一個售樓處，卻聚集了數百名買房人，他們通宵等候的是這個樓盤將在第二天早上的首輪認購。

　　“紅五月”，全國各地樓市都呈現出復蘇的跡象，有關樓盤銷售火爆的消息也越來越多。在青島，風景項目240套房源推盤當日售罄；在深圳，萬科翡麗郡1期230套房開盤賣光；在無錫，紅星國際廣場百余套房源1小時被搶購一空……根據國家統計局數據顯示，5月份，全國商品房成交面積為7290萬平方米，銷售額4511億元，環比4月分別上漲了16.37%和19.12%。

　　國家發改委投資所房地產研究室主任劉琳認為，樓市進入調控以來，很多開發商都采取了降價出貨策略，以優惠的價格換來了一部分成交量；與此同時，國家近期推出了一系列“穩增長”措施，貨幣政策有所放松，一些地方政府又再對樓市調控進行“微調”，兩者合力使購房者的預期改變，促使了需求的釋放。而近日，首都經貿大學與中國社科院聯合對 35個城市居民對房價的預期進行了調查，結果顯示，32個城市居民皆預期房價將會繼續上漲。有專家分析，“預期”作為經濟學上一個非常重要的概念，其對經濟個體的心里和行為影響很大。就房地產市場來說，如果民眾預期房價走高，則無論是剛需還是投資投機性需求，都有可能會加入到購買行列。

　　在釋放出明確的成交量回暖信號的同時也引發了人們的擔憂：房價會否再次回到上升通道？樓市是否又要走回從“以價換量”轉入“量價齊漲”的老路？

　　在地產分析人士楊少鋒看來，雖然今年3月以來全國房地產市場出現一定轉暖跡象，但與去年乃至前幾年相比，房地產行情仍然處于低位運行。

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉也在近期指出當前房地產市場存在的最大壓力在于價格調整和去庫存化。他的一份研究報告顯示，截止到目前，從全國在建項目的面積來看，按照去年的成交量來計算，至少可以賣三年。國務院發展研究中心金融研究所研究員巴曙松認為，從供求關系看，2011年房地產在建規模達到40億平方米左右，銷售僅10億平方米左右，供大于求的格局短期不會改變。而在房地產企業庫存高企的同時，房屋銷售周轉率的低迷更加劇了供需差距。

　　楊少鋒告訴記者，今年一季度，上市房企的存貨周轉率平均值為20%，不足2008年45%的一半，而去年同期為42%，目前庫存轉化為現金的速度明顯偏低。而根據國家統計局發布的《2012年1-5月份全國房地產開發和銷售情況》的數據顯示，2012年1-5月，商品房待售面積中，住宅面積達到19721萬平方米，同比大幅增長43.7%。這就意味著，有更多的房子又進入到了已經存量巨大的房地產銷售市場。因此在楊少鋒看來，開發商的高庫存量和未來的潛在供應，房價不存在大幅反彈的基礎。

　　但與此同時，土地市場在沉寂了許久之后，2012年上半年，地王再度重現江湖。在北京，南昌市政19億元擊退萬科，成為北京新地王，在廣州，珠江新城地塊競拍，恒大以13.22億元的價格將該地塊收入囊中，恒大也榮升為廣州新地王。隨著南北新地王的出現，也引發了人們對房價回漲的擔憂。

　　楊少鋒認為，目前大部分企業依然處于去除庫存的狀態，房地產企業脆弱的資金鏈和并不充裕的流動性等因素累加起來，高價地只是個別現象，且都是一些非住宅類的優質小地塊，并且房地產投資增速也仍然處于下行態勢，地價很難大漲起來。

　　他舉例到，一季度公布的報表滬深股市136家的上市公司，他們整體的現金流總的是負的169億。這意味著開發商入不敷出。房地產景氣指數，僅僅是占96%，這兩個指數和這十年來最困難2008年是一樣的，也就是說，目前房地產這個行業經營的困難程度，跟2008年金融危機的時候一樣的。

　　國家發改委投資所房地產研究室主任劉琳說，貨幣政策會適度的微調，那么這種宏觀經濟的貨幣政策的適度微調對房地產肯定是一個利好的消息，同時宏觀經濟的能夠就是保持一個比較穩定的增長，對房地產市場的穩定的發展也是有好處的。

　　降息一方面可以降低了房企資金成本，增加了房企資金使用的靈活性。另一方面，對購房者而言，利率降低意味著貸款壓力適當減小，進一步降低了剛性需求購房的門檻，給房地產市場以利好的刺激。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，信貸政策的變化，不是為房地產而變的，而是整個宏觀經濟形勢的需要。降息雖然在客觀上對房地產市場而言是利好，但此次的降息并不同于2009年的多次調息，主要目的不是針對房地產市場。而且房地產調控政策并沒有放松，限購政策沒有改變，購房群體將仍局限于剛性需求，房地產市場供大于求格局短期不會改變。

　　昨天，央行在全國50個城市中進行的《2012年第2季度儲戶問卷調查報告》結果出爐，共2萬戶城鎮儲戶參加了問卷調查。調查顯示2季度，68.5%的居民認為目前房價“高，難以接受”，而未來3個月內準備出手購房的居民占15.7%，較上季提高1.6個百分點，為2011年以來的最高值。數據意味著房價上漲預期正在逐漸加強，這樣的預期導致的購買行為，有可能讓國家關于房地產市場的調控政策再次落空。而一旦房價再次反彈或者是逆轉，將會極大的動搖人民群眾對國家政策方針的信任程度，也將再一次失去讓房地產市場回歸理性的機會。因此一方面要繼續“堅持房地產調控不動搖”，另一方面也要防止一些地方政府或者相關部門不恰當的放松調控的行為。只有堅持政策的延續性和嚴肅性才能讓房地產市場早日回歸理性，并促進中國經濟健康發展。