商業地產不懂運營是對城市的不負責

    @知道分子

    電商是房產行業的營銷趨勢

    @周小尋er向@蘇曉晴提問：淡市之下，電商開始攜手房地產走進人們視線。您覺得電商和樓市最好的結合方式是什么？您對房產電商有什么看法嗎？

    @蘇曉晴：房地產電商是趨勢，其實各地域很早以前就有了，

    希望出現全國性的房地產電商。這樣才能正真地做到選房不出門、覽盡樓盤事。推廣樓盤、傳導資訊為第一步，匯集信息、綜合信息為第二步，便于比較、推動下訂為第三步。此時房地產的電商正真地走上舞臺。

    @pa游俠兒向@蘇曉晴提問：英國bicester小鎮是小有名氣的商業街，牛津的人都去那邊逛街。中國的商業地產能不能從“黃金地段”這種概念里脫離出來，建在郊外或者不是很商業化的地方，就像衛星城那樣。通過商業地產帶動一片區域的發展。

    @蘇曉晴：國外的一些商業街往往歷史悠久，有著深厚的文化沉淀和目標市場的認同，中國的新區商業街才剛剛起步，它的形成也一定會有較長的歷史。但是，中國新區的商業街只注重商業的功能，而忽視了商業文化的沉淀，這樣的商業街給它再長的歷史也不會形成像英國bicester小鎮那樣的商業街。

    @新浪商業地產武漢向@汪清提問：傳統的商業，尤其零售業，商店房租是主要的負擔，而且傳統大中型購物中心和賣場如果沒有地段及價格優勢，會面臨極大的困境。同時，網購的沖擊將直接淘汰部分中小型零售網點和購物體驗欠佳的購物中心。面對日益發展的商業地產電商服務，傳統購物中心該如何接受挑戰？

    @汪清：隨著城市生活節奏和模式的改變，傳統購物中心應該從專業上研究其位置所覆蓋的客群分類，已經準確定位自身的消費層，從而在檔次、環境、品質、業態、價格等方面同步調整。不盲從——準確是最關鍵的。電商在一定時間內無法替代購物中心，購物中心應該找到符合自己的出路。

    @賈春暉Jenny向@汪清提問：有人說：中國沒有多少開發商真正懂得做商業地產。商業地產暫時沒有成熟的退出機制；很少有商業能夠保持長盛不衰。您怎么看？

    @汪清：首先政府要懂得商業地產，從商業用地的選址布局開始，到類型和容量的總體控制。而開發商，如果真的沒有做過的話，簡單的出售是對客戶的不道德，而不懂得運營則是對城市的不負責。

    慎購集中式商場內“分割型商鋪”

    @我不是金老師向@汪清提問：現在的市場環境，究竟是住宅值得投資，還是商業地產更值得投資呢？

    @汪清：好項目都值得投資，和商業還是住宅沒有必然的聯系。當然您投資的時候要看錢的

    多少——是你用來投資部分的數量；看投資的目的：保值、增值還是短期獲利；再加上對物業的評判再綜合決定。最關鍵的——投資所花費的是您資產的一部分，因此而降低生活品質就沒意思了。

    @王新宇：對@汪清@蘇曉晴提問：買商鋪要注意哪些事項？所有綜合體都適合投資嗎？

    @蘇曉晴：第一了解項目的

    定位，研究項目的區位，評價開發的能力，研判租金的成長。綜合體的種類很多，城市規模越小，綜合體的功能將越單一。

    @條碼弟弟_CJ向@汪清提問：與投資住宅相比，投資商業地產有哪些需要特別注意的地方。

    @汪清：對住宅的投資在于其長期的升值空間，重視好的戶型、質量、

    環境和管理。而商業地產中需要注意的是地段的現狀以及發展前景，物業類型、產品規劃和投資商鋪在物業中的位置，項目主力店的招商，以及項目管理運營團隊的專業能力。

蘇曉晴提問：請問，個人投資商業地產，社區類底商和商業街商鋪哪個更適合？需要注意哪些風險問題？

在當前商業地產投資市場情況下，我建議謹慎選購底商和街鋪及集中式商場內的“分割型商鋪”。

提問：目前商業地產很多都有返租形式的銷售，這樣穩妥嘛？這樣的產品值得投資嗎？對于投資者來說，有沒有風險？

關于返租，優點是客戶在購買的前幾年可以得到固定的回報，無論來自于價格的優惠或者是租金的收益，算得合理就好。返租的風險來源于兩個方面，一個是返租主體的可信度，另外在對于未來租金的預測，免得返租期滿差距太大。而產品是否值得投資也不能只看返租與否。

汪清月度到年度租金收益計算出來以后，加上一個遞增值，看一下你購買的40年產權的商鋪在多少年有可能收回投資。這是一個非常簡單又非常復雜的問題，如果按照簡單的租金和售價比是可以推算出目前的數據。但是商業地產的復雜在于其多元性和發展性，因此是否決定投資不能單看計算結果。

央行降準備金0.5%，是重大利好！但很多朋友和記者來電問“是不是房地產的春天不遠了？！”我回答：“樂觀得太早了吧？！還是那二段話：第一，快賣房、緩建房、不拿地、現金為王。第二，寧愿未來因今天看空巿場而后悔，不要未來因今天賭多巿場而消亡！”個人觀點，供大家參考！

住房最終要回歸其使用功能，而不是投資或炒作，人口結構的改變將左右未來房地產市場走向，15年后，面臨的問題是如何把房子賣掉。

既然承認中國住房是一個市場，房價波動就是市場常態，住房價格持續上漲十年，開始下跌也是市場常態。對銀行、GDP及個人財富增加或減少也是正常的。

只要是競爭中的市場，就要考慮客戶的需要；只要是壟斷的市場，比如土地市場，就會折騰死客戶，而絕不補償！

滬深133家上市房企平均負債率63%，73家負債超70%；80家現金不足十億，20家不足1億；截至十月底上市房企存貨1.45萬億，平均每家存貨110億。負債達70%表明房企已無可抵押資產喪失融資能力，現金不足1億如何熬過年關還款高峰？