2012年工業地產投資風險指南

工業地產投資風險顯現
 
限購令等房地產宏觀調控不斷釋放擠出效應，澆滅了投資者對住宅地產的投資熱情，使得住宅市場持續低迷不振。此時，工業地產市場卻開始風起云涌。一些投資者和開發商把投資目光盯上了工業地產這只“香餑餑”。
 工業地方投資為啥這么熱？
房企和投資者近來之所以熱衷投資工業地產，除了工業地產不在房地產宏觀調控的范圍之內，更主要是投資工業地產具有較為穩定的回報率和工業用地開發成本較低。
據數據顯示，工業地產的投資回報率（僅廠房出租）一般為8%-12%，若政府給予政策優惠，其投資回報率將高出15%。國內不少地產商和投資者拿下工業用地后，先賺取租金，等發展幾年后，再設法改為商住用地，從中還可以獲得土地增值的可觀收入。
例如：2004年前后，私營業主陳先生以15萬/畝左右的價格拿下惠州一塊數十畝工業用地，7年后轉手，溢價5倍。而且這僅僅是單純的轉手，不包括租金收益。如果是規劃帶來的土地“變性”（即由工業用地轉為住宅或商業用地），那么，期間所產生的效益更為可觀，很多個人與企業因此而一夜暴富。
不僅如此，相比住宅市場，工業地產的地價更為便宜，有的只及住宅用地的三分之一。而根據規定，工業用地的項目總建筑面積的10%可作為配套建設。這10%的配套建設可以涉及酒店、公寓等商業地產形態。一般來說，開發商拿下的工業地塊面積較大，10%的面積也會有相當可觀的利潤。
對地產市場整體布局的影響
地產行業的地產投資更在正上演著一場“游擊戰”：住宅被宏觀調控，地方投資隨即轉向了寫字樓、商業等物業；而寫字樓、商業地產也因“調控”而風聲吃緊，地方投資又轉向了工業地產。工業地產大有取代商業和住宅地產之勢。
有數據顯示，截至2011年7月26日，全國土地市場公開出讓14496塊土地，工業用地為7521塊，占用土地面積為3.51億平方米，占全國供應土地面積52.1%。這是近年來工業用地首次超過住宅用地的土地面積。
另有北京中原地產統計，截至7月26日上午，今年北京前7月供應土地合計129宗、1098萬平方米。除商業金融性質地塊外，工業用地60宗，占地面積587.8萬平方米，而普通商品住宅用地24宗，占地面積306.8萬平方米。根據供地面積計算，工業用地占比達到53.5%，而住宅用地占比不足28%。
 
工業地產的投資風險來自何處？
●工業地產市場風險
工業地產市場是一種要素市場，其存在背后是工業的發展需要。因此說，工業地產需求的背后是由于工業生產活動的引致需求，或者說工業品的需求。許多開發商在住房政策及住宅產業政策調控加緊的趨勢下選擇工業地產，極容易忽視工業地產對工業的依賴性。
鑒于我國2012年中國經濟增速將放緩和貿易順差收窄，并伴隨著銀行資金信貸收緊，融資成本上升，工業地產的需求就會大幅萎縮，如果在經濟處在調整周期內，盲目進入工業地產，是很危險的。
●經營風險
現在國內的開發商和投資者經營目標還主要停留在規避政策風險和追求短期土地增值收益上，這將產生巨大的供需脫節，經營風險也就不可避免，況且一旦出現融資問題將會遭到投資損失。這與全球工業地產巨頭搶灘中國存在很大不同。
現在，全球工業地產巨頭普洛集團和嘉民集團等工業地產巨頭已經是本領域的老牌企業，其不僅可獲得全球化的資本融資市場支撐。而且，這些國外工業地產巨頭背后是與全球性大跨國公司的產業鏈關系，他們每到一國或一地區的工業地產的背后，都是在為某大型跨國公司在華的工業倉儲進行定制，因此，其工業地產的投資與開發，基本上按需定制，這與國內開發商和投資者在工業地產領域的抗風險能力截然不同。
●政策風險
現在，很多地方政府一般都以低地價、零地價甚至是負地價來出讓工業用地，目的是在與鄰近地區競爭招商引資中實現“政策競爭力”。為杜絕土地被賤賣、被圈地，國務院于2006年31號文中明確指出工業用地要走招拍掛的路子全國所有工業用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實上在政策上消除了各地“零地價”、“負地價”出讓工業用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競爭無法消除，發展地方經濟的政績追求目標也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過各種途徑，通過土地換市場、土地換資本的方式來出讓工業用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發商降低拿地成本的追求一拍即合。
在這種背景下，就會產生開發商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復雜。但從工業用地出讓的總趨勢來看，中央政府是不可能做出讓步的，預計今后中央政府將運用更頻繁的監管與監察手段，加大對工業用地出讓的過程監管與事后監管，這無疑會為工業地產開發商的日后經營帶來很大的政策不確定性，政策風險也就隨之而生，這是開發商和投資者在進軍工業地產之前必須考慮的。