土地市場升溫 唐鎮地塊刷新今年滬宅地單價新高

臨近月末，一場暌違已久的“群雄爭霸”戰，再現上海住宅土地市場。

今年第72號公告推出的2幅浦東新區用地中，除去川沙新鎮C03-20地塊為商業用地之外，另一幅唐鎮新市鎮A-03-11地塊頗為引人注目。資料顯示，該幅住宅用地東至齊愛路，南臨沈沙港北側綠帶；西面曹家溝東側綠帶，北鄰三林浦河南側綠帶，出讓面積72802.9平方米，起拍底價約12億元。

最高紀錄

這幅地塊早于2011年便已露面過，在當年的第157號公告內，唐鎮地塊與其他3幅經營性用地一起掛牌出讓。當時業內人士揣測稱，由于唐鎮新市鎮已有不少大牌開發商入駐，因此這一熱門地塊預計會受到眾多房企“青睞”。然而，事與愿違，在掛牌期滿之后，領取申請文件人數僅有4家的唐鎮地塊，最終由于無人問津只能不了了之。

時隔一年之后，唐鎮地塊的再度登場卻是截然不同的景象。有所變化的是，該幅地塊的起始總價已由此前的15.8億元降至12億元左右。如此一來，起始樓面地價亦從之前的14500元/平方米，下調至11000元/平方米。

“如果單純從價格來說，唐鎮地塊的價格還是可以的。”一位房企相關人士向《第一財經日報》記者解釋說，“不過，今年的地都蠻便宜的。”根據業內機構提供的統計資料，2012年上海成交的9塊住宅地塊中，起拍樓面地價最高為11741元/平方米，最低為2800元/平方米。其中，嘉定區推出的一幅住宅地塊，起始樓面地價僅為3000元/平方米。而在2011年間，這一區域的純商品住宅地塊，掛牌起始平均單價約為7300元/平方米。

短短數日內，唐鎮地塊領取申請文件人數迅速飆升至27家，僅交納保證金的房企便有10多家。“沒想到那么搶手，怕會是一場惡戰。”一位對該地塊頗有意向的房企人士抱怨說。截至掛牌期滿，網上競價已有3輪，從12.01億元升至12.03億元。

7月25日，唐鎮地塊正式進入現場競價流程，這是一番在上海土地市場許久未現的熱鬧景象。有知情人士稱，最終進入現場進行競價的10家房企之中，不乏品牌開發商。據了解，除去上海浦發集團、建發地產、象嶼集團、龍湖地產之外，尚有保利香港、嘉華地產等外資房企，亦對此虎視眈眈。其中，剛剛聯姻綠城[簡介 最新動態]中國的融創地產，以2家合營組建公司的形式首度現身。

最終，融創綠城旗下子公司上海綠順房地產開發有限公司，以16.44億元價格將此地塊納入囊中。核算下來，其樓面地價為15054元/平方米，溢價率約為37%，這亦是今年上海住宅地塊成交單價最高紀錄。

市場走熱

上海土地市場唐鎮地塊的爭奪，僅是個縮影。

隨著今年6月各地房價不同幅度的上漲表現，不少房企的拿地行為隨之積極起來。如中國海外(00688.HK)在天津購入了1幅22.8萬平方米的地塊，均價約合13026元/平方米。而在4月完成24.3億港元銀團貸款的龍湖地產(00960.HK)聲勢大漲，6月隨即以17.37億元摘得了福建廈門地塊。萬科(000002.SZ)則在山東青島買得2幅土地，共計13.83萬平方米。

此外，已匿跡許久的“地王”一說再度出現。6月18日，恒大地產以13.22億元拿得廣州珠江新城地塊，樓面價32968元/平方米，溢價高達169%，成為廣州地王；7月，中赫地產以26.3億奪下北京萬柳地塊，以樓面地價可能逾4萬元/平方米的水準，成為北京新地[最新消息 價格 戶型 點評]王。

以融創為例，這家號稱現金流數十億元的房地產企業，此前數次曾想“回歸”上海市場，然而由于種種客觀原因而未果。今年6月，融創以33.72億元為代價收購綠城旗下多個項目，且與綠城共同組建“上海融創綠城控股有限公司”，以各占50%股權的方式進行合作。其用意之一，便是可借助此次收購深耕長三角區域。而唐鎮地塊的獲得，亦是為融創進一步立足上海打下基礎。

“有些房企財政成本控制理想，前期物業促銷及時，回籠資金套現迅速，使得現金流壓力得到緩解，因此拿地就成了重點目標。”有業內人士表示。龍湖地產最新發布的數據稱，集團2012年6月單月實現合同銷售金額45.4億元人民幣，環比上月增長35.5%。至此，今年1~6月以來，累計實現合同銷售金額174.6億元。

此外，近期甚囂塵上的一則坊間消息是，在上海今年首個預申請公告中，擬出讓起始總價高達47.46億元的上海火車站北廣場以北地塊，被中海“瞄中”。6月份，中海旗下的上海項目，即中海紫御豪庭成交199套；7月份，截至昨日，網上簽約為69套。

“近期我國各地土地市場的過熱表現，可能會觸及房地產宏觀調控政策的底線，這也是此前國土部、住建部聯合出臺緊急通知的原因。一旦下半年地方土地市場成交仍然呈現過熱行情，或可能引發進一步的調控。”21世紀不動產上海區域分析師黃河滔補充道。