房地產調控與降房價 不能脫離土地和貨幣環境

造成高房價的原因很多，最重要的原因只有三個：高地價、高稅負和高收費、貨幣超發。

地價有多高？位于北京市海淀區西三環路和西四環路之間的“萬柳地塊”，于2012年7月10日以26.3億元的最高上限價格、配建16400平米回購房的條件拍出，刷新了全國住宅類地塊的紀錄。該“萬柳地塊”的樓面價約為4.42萬元/平米刷新單價地王紀錄。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

筆者曾請一家上市公司副總經理幫忙計算了下“萬柳地塊”每平米的綜合成本，各項稅費約2萬元，主要包括營業稅、土地增值稅、企業所得稅等，加上建安成本，如果再加上管理費用、財務費用、營銷費用等各項費用，每平米成本將超過7萬元，如果再加上人工、材料和其他成本，每平米將超過8萬元。如果這里的房子每平米以超過10萬元賣出，一點都不奇怪。

在各項成本中，地價占55%，各項稅費占25%，兩者占80%。

如果各級政府真心想把房價打壓下來，就得從根本上解決問題，降低地價和減少涉及房地產的稅收。

高房價的另一個根本問題是貨幣超發，貨幣供應量增長跟房價是單向正相關的。諾貝爾經濟學獎獲得者格蘭杰認為，房價高低不決定M2余額，但M2余額多少可直接影響房價高低。

根據8月2日央行公布的“貨幣政策報告”顯示，廣義貨幣供應量M2余額為92.5萬億元；而2004年底2005年初，廣義貨幣供應量M2余額是25.3萬億元，現在M2是7年前的3.66倍。

眾所周知，中國普通民眾投資渠道狹窄，股市在2007年一飛沖天后更多的時候是萎靡不振；實業越來越難做；加之教育、醫療和養老壓力巨大，投資房地產幾乎是唯一，甚至是被迫的選擇。在貨幣發行過剩后，房價上漲是不難理解的。