房地產信托回暖保障房項目崛起

　　近幾周國內房地產信托計劃量價齊升，似乎給市場傳言“銀監會放松房地產信托業務”增加了些可信度，但上海某信托高管對《第一財經日報》記者表示，從未接到過銀監會關于暫停房地產信托業務的通知，“放松”之談不知從何而來，對房地產開發題材的信托計劃近期行情回暖，在他看來“是市場行為，不存在政策影響”。

　　房地產信托政策未改變

　　諾亞財富統計顯示，在上周發行的35只信托產品中，10只房地產信托計劃的發行總規模達到40.90億元，占總發行規模的39%，房地產信托產品量價齊升，重回行業頭把交易，回暖已然成為事實。

　　傳聞稱，有接近銀監會的知情人士表示，部分信托公司接到指導電話稱銀監會將對開發貸項目的審批有所松動，鼓勵信托對房地產開發貸項目給予關注。

　　“銀監會對信托公司只是窗口指導，要求嚴控房地產信托增長規模、警惕風險，控制房地產信托發行規模。”上述信托人士對記者透露，沒有聽說過所謂“暫停”或“松綁”，只不過在房地產信托井噴爆發性增長時又有個別產品暴露出兌付風險，銀監會要求信托公司在發行產品前就事先報備，而在以前信托公司只需要事后報備。

　　“房地產信托本來就是主要業務之一，就算產品發行情況比上半年回暖，也是基于信托公司自身業務發展的需要，”另一位信托人士對記者表示，“絕大部分公司現在做房地產信托產品，風險控制比過去要嚴格。”

　　通常情況下，房地產信托計劃的主要風控要素之一在于地塊抵押，從近日發行的幾個房地產信托計劃中，記者發現多數質押率低于50%。比如國元信托發行不久的“江蘇中苑建設項目貸款集合資金信托計劃”中，土地質押率為39%，四川信托新近發行的“惠譽1號-武漢廣發銀行大廈集合資金信托計劃”中的地塊質押率也低于50%。

　　保障房信托受追捧

　　值得關注的是，保障房項目或棚戶區改造項目，由于兼具房地產信托較高收益和基建政府擔保的雙重特征，在近兩個月中受到投資者熱烈追捧。

　　據悉，保障房信托大都由保障房與商品房、土地一級開發等一起“打包”融資，業內人士對記者分析，保障房信托的收益是由配套的商品房部分實現的，在風險控制方面，由于保障房建設土地的政府劃撥具有特殊性，只有那部分具有開發商品房資質的土地具備質押價值，雖說有政府信用擔保，但如果只是單純劃撥的保障房用地，在后期處置方面存在變現不通暢的問題。

　　“一般來說，現有市場上的保障房、舊區改造等項目都屬于墊資驗收”，換句話說，市面上的保障房項目，是由開發商墊資先建，在項目審計驗收合格之后，采購方的政府才會支付項目款，“如果牽涉到含有拆動遷安置在內的一級開發，那么在開發完成的時間上就存在不可控性，如果融資方的資金鏈斷裂，那么就可能對產品到期兌付產生影響”，上述業內人士對記者分析。

　　在一些統計工具中，保障房、經濟適用房或舊區改造項目被模糊地分類在房地產或基建項目中，但毫無疑問的是，如今的地產開發類信托需要更多的資產抵押和信用擔保。

　　諾亞財富的統計中，僅次于房地產信托的是基礎設施信托，9只基礎設施類信托發行規模為35億元，約占總發行規模的34%，在地方政府財政壓力之下，預計基礎設施信托未來的發行仍將持續升溫。