2012年第二季度全國主要城市地價監測報告

 （中國土地勘測規劃院 城市地價動態監測組）
根據全國城市地價動態監測系統的最新數據，2012年第二季度全國重點區域和主要城市地價狀況分析如下：

一、全國地價總體平穩，環比增速微幅上揚,同比增速持續放緩
2012年第二季度，全國主要監測城市地價總體水平為3069元／平方米，商服、住宅、工業地價分別為5728元／平方米、4522元／平方米和659元／平方米；環比增長率分別為0.39%、0.40%、0.13%、0.69%；同比增長率分為2.33%、3.93%、1.77%、2.27%。本季度，全國綜合地價環比增幅較上一季度微升0.13個百分點；同比增速則繼續放緩,較上一季度下降1.20個百分點,連續四個季度回調。

重點監測城市中，各項指標均高于全國主要城市平均水平。綜合、商服、住宅和工業地價水平分別為4243元／平方米、7307元／平方米、6184元／平方米和819元／平方米；環比增長率分別為0.61%、0.53%、0.27%和1.08%；同比增長率分別為2.87%、4.88%、2.15%和2.84%。
以2000年為基期的重點城市平均地價指數總體企穩。2012年第二季度，綜合、商服、住宅、工業地價指數分別為195、206、225、159。

二、三大重點區域綜合地價水平呈小幅上升態勢，環比、同比增速變化與全國保持一致，但增幅均低于全國平均水平
2012年第二季度，三大重點區域綜合地價水平均高于全國總體情況,呈小幅上升態勢。長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區綜合地價水平分別為4598元/平方米、4185元/平方米、3342元/平方米。

從環比增長率看，三大重點區域增幅保持在0.50%以內,分別較上一季度加快了0.29、0.33和0.04個百分點，其中，環渤海地區的增速相對較小。

從同比增長率看，三大重點區域的綜合地價同比增長率自上一季度有大幅回調后，本季度持續回落，但幅度有所減小。其中,長江三角洲地區的回調幅度相對較大，較上一季度下降了1.31個百分點，珠江三角洲和環渤海地區回調幅度接近，分別較上一季度下降了0.98、0.82個百分點。

三、東部、中部地價環比增速略有加快，西部繼續放緩;各區域同比漲幅持續回調
2012年第二季度，全國重點城市中，地價水平仍呈東高、西次、中低的布局。

從環比增長率看，東部、中部增速略有加快，西部繼續放緩。東部地區綜合地價增長率較上一季度上升0.42個百分點，為0.66%；中部地區綜合地價增長率較上一季度上升0.18個百分點,為1.02%，明顯高于東部和西部地區；西部地區綜合地價增長率繼續放緩，較上一季度回落了0.08個百分點，為0.01%。
從同比增長率看，東、中、西部地區綜合地價增速持續放緩，增長率分別為2.33%、4.29%和2.34%。其中，西部下降了2.56個百分點，已連續三個季度呈明顯下降趨勢；東部、中部分別較上一季度下降了0.31、0.70個百分點。

四、全國住宅地價環比增長率整體微升，但三大重點區域仍處于負增長區間；全國各業用地價格同比增速持續放緩

2012年第二季度，商服、住宅、工業地價環比變化均呈微幅波動態勢。其中，商服地價環比增速較上一季度下降了0.51個百分點，住宅地價環比增長率止跌回升，工業地價環比增速較上一季度上升了0.38個百分點。各用途同比增速連續四個季度回調，但本季度回調幅度小于前兩個季度，商服、住宅、工業分別較上一季度下降了1.81、1.93、0.12個百分點。本季度，盡管住宅地價同比增速持續放緩，但受貨幣和地方房地產政策微調等因素的間接影響，全國住宅平均地價整體微升。

本季度，三大重點監測區域住宅地價環比增長率仍保持負增長，商服、工業地價環比正向上升。其中，珠三角地區的商服地價環比增速加快,而住宅地價環比下降幅度較大。長三角、珠三角、環渤海地區住宅地價環比增長率分別為：-0.33%、-0.64%、-0.06%，同比增速持續回調，分別較上一季度下降了2.01、3.28和1.61個百分點；而長三角地區的住宅地價同比整體下降，降幅達2.22%。

五、當前市場形勢分析

（一）國際環境更加錯綜復雜，國內經濟整體放緩趨勢尚未明顯改變，國家和地方一系列“穩增長”政策的陸續出臺，支撐了二季度地價水平的趨穩回升。

在穩增長調控政策措施下，地價增速止跌微升。當前國際經濟形勢延續第一季度緩慢增長態勢，主要經濟體持續疲軟，不確定因素依然存在。我國宏觀經濟運行整體放緩，經濟增速繼續回落，下行趨勢仍未有減緩跡象。為應對經濟下行壓力，國家出臺了一系列經濟政策，特別是 5月23日國務院常務會議確定要把穩增長放在更加重要的位置，提出要根據形勢變化加大預調微調力度，積極采取擴大需求的政策措施，在堅持穩健貨幣政策基本取向的基礎上，盡快啟動一批事關全局、帶動性強的項目。在此背景下，地價變化呈現出趨穩略升、漲幅繼續回調的態勢。

在適度放松的貨幣政策下，部分城市房屋成交量的回升在一定程度上刺激了土地市場預期。2012 年上半年，針對宏觀經濟增速放緩的趨勢，央行繼2月和5月兩次下調法定存款準備金率后，又3年來首次下調金融機構人民幣存貸款利率0.25個百分點，流動性得到一定程度釋放。5 月末，廣義貨幣(M2)余額90 萬億元，同比增長13.2%；人民幣貸款余額58.72 萬億元，同比增長15.7%；5 月人民幣貸款增加7932 億元，同比增加2416 億元。在此背景下，1-5月份，全國商品房銷售額16932億元，下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點。部分熱點城市5、6月份以來再現房屋成交量回升態勢，向土地市場傳遞出短暫的回暖信號。

（二）穩增長的基調下，堅持房地產調控政策不放松與地方政府調控措施的微調并存，部分地區的市場預期正在出現一定變化。

國家堅持房地產調控不放松的基調仍始終沒有改變。4月13日，國務院常務會議指出“堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復”。5 月18 日至20 日，國務院總理溫家寶在六省經濟形勢座談會上指出，要穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。住建部、發改委、央行、證監會等相關部門先后表態，重申了“堅持房地產調控不動搖”。

地方政府對現有房地產調控措施進行微調的政策也不斷出臺。自2011年下半年以來，105個監測城市中，北京等33個城市分別從不同角度出臺了樓市微調政策，政策微調內容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。除上海、蕪湖、佛山、成都等4個放松限購政策“紅線”的城市被叫停，其余城市不涉及限購的政策微調均還在實施。目前，在這種宏觀政策調整與堅持房地產調控不放松，以及地方政府出臺的微調政策不斷加大的局面下，部分城市的市場預期正在出現變化，未來一段時間內，房地產市場再次進入敏感階段。

（三）受調控政策影響，土地供應結構調整明顯，房地產用地供應整體低迷，但商品住宅和保障性住房供地量環比回升，而房地產市場也出現一定回暖跡象。

土地市場仍然冷清，但情況略好于第一季度，供應量有所上升。2012年第二季度土地仍然冷清，但情況略好于第一季度。初步統計顯示，2012年2季度，全國主要監測城市土地供應5.67萬公頃，同比減少24.05%，環比增加9.53%。其中，商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地分別供應0.43、0.97、1.92和2.36萬公頃，環比分別增加5.43%、9.14%、12.89%和8.20%，同比分別減少19.10%、41.06%、29.94%和7.81%。

土地供地結構性調整明顯，基礎設施用地占比增加，房地產用地占比處于近年來的歷史低位。2012年2季度商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地占土地總供應量的比重分別為7.50%、17.15%、33.79%和41.56%，同比變化分別為：增加0.46、減少4.95、減少2.84和增加7.32個百分點。房地產用地占比處于近年來的歷史低位，一方面是因為以交通水利用地為主的基礎設施用地供應仍然處于高位，另一方面，受宏觀經濟增速持續放緩和市場自身低迷影響，房地產用地市場活躍程度明顯低于往年。其中保障性住房用地占住宅用地比重為26.70%，環比增加6.86個百分點，同比增加8.10個百分點。

房地產市場雖然依舊低迷，但同比環比降幅出現收窄的跡象。國家統計局公布的2012年1-5月份全國房地產開發和銷售情況顯示，全國商品房銷售面積同比下降12.4%，降幅比1-4月份縮小1個百分點；商品房銷售額下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點；5月份，70個大中城市住宅銷售價格下降的城市由上月的43個減少到40個，持平的城市保持不變，上漲的城市個數由3個增加到6個.2012年第二季度，105個監測城市中住宅用地價格環比持平和負增長的城市個數由上一季度的58個減少到53個。

六、后期走勢預判及關注要點

2012年第二季度整體經濟下行趨勢明顯，中央政府出臺一系列的宏觀經濟政策，把穩增長放在更加重要的位置，但依然堅持房地產調控不動搖。2012年第二季度地價水平在此宏觀經濟背景下，呈現出趨穩略升、漲幅繼續回調的態勢，房地產市場也出現初步回暖的跡象。從地方政府對現有房地產調控措施的微調效果來看，對樓市采取微調的城市其二季度住宅用地價格增幅并未出現較大變化，這些措施尚未對土地市場產生直接影響。從7月1日公布的中國采購經理指數來看，6月PMI為50.2%,較上月回落0.2個百分點,創7個月來低點，顯示當前經濟發展仍有下行壓力，預計貨幣政策還將適度調整。綜合多種因素考慮，預計2012年第三季度商服和住宅等房地產用地價格將持續上升。

從本季度監測情況來看，全國地價總體水平持穩微升，同比增速繼續放緩。 同時，隨著宏觀經濟政策導向的調整，特別是貨幣政策的調整，房價和地價上行的動力有所增加，預計在房地產市場成交量逐步回升的過程中，可能會出現新的優質高價成交地塊。同時，一要警惕降息等刺激貨幣政策下寬裕的貨幣資金再次流向房地產業，為避免房地產市場反彈，近期需要出臺房地產市場調控政策，釋放明確的調控信號；二要考慮商業地產的市場容量，既要關注商業項目的空置情況，也要關注資本抽離住宅領域后的選擇性炒作；三要對采取樓市微調政策城市的土地、房屋市場持續跟蹤，正確評估其影響，為在復雜形勢下，實施科學的房地產調控政策提供借鑒。